SCPI en 2025 : faut-il encore investir dans la pierre-papier ?
L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) a longtemps été plébiscité pour sa capacité à générer des revenus passifs tout en diversifiant son patrimoine. Mais avec un contexte économique et immobilier en pleine mutation, une question se pose légitimement : faut-il encore investir en SCPI en 2025 ?
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Fonctionnement général
Une SCPI permet à des particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier, en achetant des parts d’une société qui détient un portefeuille diversifié de biens (bureaux, commerces, logements, etc.). En échange, les investisseurs perçoivent des loyers, au prorata de leur investissement.
Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui s’occupent de l’achat, la location et l’entretien des biens. Ce mode de placement est apprécié pour sa simplicité : pas besoin de gérer soi-même un bien locatif.
Les différents types de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI :
- SCPI de rendement : axées sur la distribution de revenus réguliers.
- SCPI fiscales : permettant de bénéficier d’avantages fiscaux (Malraux, Pinel, déficit foncier).
- SCPI de plus-value : orientées vers la valorisation du capital sur le long terme.
Nous rappelons qu’investir en parts de SCPI présente notamment des risques de perte en capital et des risques de liquidité.
Quel bilan pour les SCPI en 2024 ?
Rendements passés
Malgré un contexte économique chahuté, les SCPI ont montré une capacité de résilience en 2024. Selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI de rendement s’est établi à 4,72 % en 2024, en hausse par rapport à 2023 (4,52 %) .
Certaines SCPI sectorielles (santé, logistique) ont même surpassé cette moyenne, prouvant l’intérêt d’une sélection rigoureuse. Mais attention, les performances passées ne présagent pas des performances futures et l’objectif de rentabilité n’est jamais garanti.
Impact de la hausse des taux
La remontée des taux d’intérêt, amorcée en 2022-2023, a eu des conséquences sur le marché immobilier. Le coût du crédit s’est envolé, ralentissant les acquisitions. Cela a pesé sur les valorisations des biens et donc sur certains actifs détenus par les SCPI.
Les SCPI ont dû adapter leur stratégie (réajustement de valeurs de parts, recentrage sectoriel) face à ce nouveau contexte (réajustement des valeurs de parts, recentrage sectoriel).
Tensions sur le marché immobilier
L’immobilier tertiaire, notamment les bureaux en zone urbaine, a souffert de la montée en puissance du télétravail. Néanmoins, certains segments comme les cliniques, les résidences gérées ou les entrepôts logistiques ont tiré leur épingle du jeu.
Cette transition pousse les SCPI à arbitrer et réallouer leurs portefeuilles vers des actifs plus résilients.
Pour en savoir une sur l'investissement en SCPI en temps de crise : cliquez ici
Les perspectives d’investissement en SCPI pour 2025
Les opportunités à saisir
L’année 2025 s’annonce prometteuse pour les SCPI ayant su s’adapter. On peut identifier un marché à deux vitesses. Pour les SCPI ayant le mieux du s’adapter, plusieurs opportunités se présentent :- Des prix immobiliers ajustés, offrant de meilleures opportunités d’achat.
- Un retour progressif de la stabilité monétaire, favorable aux placements long terme.
- Une diversification sectorielle accrue (santé, éducation, logistique, ESG).
- Les SCPI européennes profitent également de l’accès à des marchés plus dynamiques, avec une fiscalité attractive.
- La volatilité sur les marchés financiers remet en perspective la valeur de l'immobilier.
Les SCPI européennes : une diversification pertinente
Face à un marché immobilier français en transition, les SCPI européennes poursuivent leur développement en 2025. Ces SCPI investissent dans des actifs situés dans des pays comme l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Espagne ou encore l’Irlande. Ce positionnement leur offre plusieurs avantages :
- Une fiscalité plus favorable : dans certains cas, les revenus issus de SCPI européennes peuvent être exonérés des prélèvements sociaux français (17,2 %), sous réserve de convention fiscale entre pays.
- Une diversification géographique : cela permet de lisser les risques liés à un marché immobilier national.
- Des marchés porteurs : certains pays européens, comme l'Allemagne ou les Pays-Bas, continuent d'afficher une demande locative soutenue dans les secteurs de la logistique, de la santé ou des bureaux neufs bien localisés.
En 2025, certaines SCPI européennes affichent même des rendements nets supérieurs à ceux de nombreuses SCPI classiques, avec une volatilité limitée grâce à une sélection rigoureuse des actifs.
💡 À noter : l’investissement en SCPI européennes nécessite une bonne compréhension de la fiscalité internationale, et un accompagnement peut être utile pour optimiser la déclaration des revenus fonciers. Il convient également de rappeler que le traitement fiscal dépend de la situation personnelle de l’investisseur, et que les dispositifs peuvent évoluer dans le temps.
Les risques à anticiper
Il convient toujours de bien prendre en compte les risques et les coûts afférents à ce type d'investissement :
- Une incertitude sur la politique monétaire de la BCE.
- Des taux d’occupation en baisse sur certains segments (bureaux notamment).
- Comme pour tous les placements dans la pierre, l’investisseur doit supporter des frais d'entrée, de sortie et/ou de gestion.
- Un risque de perte en capital et un risque de liquidité.
L’investissement en SCPI reste donc de moyen à long terme, avec une vigilance particulière sur le choix de la société de gestion et la qualité du portefeuille.
SCPI en 2025 : qui peut encore en profiter ?
Profils d’investisseurs concernés
Les SCPI conviennent particulièrement :
- Aux investisseurs recherchant des revenus complémentaires réguliers.
- À ceux souhaitant diversifier leur patrimoine sans avoir à assurer eux-mêmes la gestion des biens immobiliers.
- Aux épargnants ayant un horizon de placement supérieur à 8 ans.
Elles s’adressent aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises dans une optique de placement de trésorerie stable.
Objectifs patrimoniaux compatibles
Les SCPI répondent à différents objectifs :
Préparer sa retraite grâce à des revenus réguliers : en générant un revenu via les loyers perçus, les SCPI permettent de constituer progressivement une source de revenus complémentaires, particulièrement utile au moment de la cessation d’activité. Ce complément peut être perçu trimestriellement et s’intègre dans une stratégie globale de revenus à long terme.
Optimiser sa fiscalité avec des SCPI fiscales ou européennes : les SCPI fiscales offrent des dispositifs incitatifs (comme le déficit foncier, Malraux ou Pinel), permettant une réduction d’impôt directe. Les SCPI européennes, quant à elles, peuvent bénéficier d’une fiscalité allégée grâce à des conventions bilatérales, réduisant la pression fiscale sur les loyers perçus à l’étranger.
Transmettre un patrimoine via la donation de parts : les parts de SCPI sont divisibles, ce qui permet de faciliter une transmission progressive du patrimoine à ses enfants ou petits-enfants. La donation de parts bénéficie de l’abattement fiscal classique et peut s’inscrire dans une stratégie de transmission anticipée, tout en gardant une certaine souplesse sur la valorisation du bien transmis.
Les alternatives aux SCPI en 2025
Immobilier en direct
Investir directement dans l’immobilier permet de gérer directement son bien et ses revenus. Toutefois, cela implique une gestion active (locataires, entretien, fiscalité) et un ticket d’entrée souvent élevé.
Le levier du crédit peut jouer en faveur de l’immobilier direct, mais il augmente aussi les risques, notamment en période de taux élevés.
OPCI, SCI, crowdfunding immobilier
- OPCI : plus liquides que les SCPI, mais souvent moins performants en termes de rendement.
- SCI à capital variable : souples et intéressantes en cas de stratégie patrimoniale sur-mesure.
- Crowdfunding immobilier : rendements attractifs à court terme, mais niveau de risque plus élevé, avec une liquidité plus faible.
Chacun de ces produits présente des avantages et des risques spécifiques, à évaluer selon le profil de l’investisseur.
Prêt à investir dans les SCPI en 2025 ?
L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) a longtemps été plébiscité pour sa capacité à générer des revenus passifs tout en diversifiant son patrimoine. Mais avec un contexte économique et immobilier en pleine mutation, une question se pose légitimement : faut-il encore investir en SCPI en 2025 ?
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