Investir en SCPI ou OPCI

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier sans la contrainte de la gestion locative ? Dans ce cas, la SCPI et l’OPCI sont deux placements qui devraient vous intéresser ! Mais quel est le point commun et les points de différence entre ces deux types d’investissement ? Réponse ci-dessous.

SCPI et OPCI : définition

Pour mieux comprendre le sujet de notre article, il convient d’expliquer dans un premier temps la notion de ces deux placements immobiliers.

Qu’est-ce que l’OPCI ?

Tout d’abord, OPCI signifie « organisme collectif de placement immobilier ». Cet organisme investit dans l’immobilier physique mais cela ne doit pas dépasser les 51 % de son portefeuille. Les 49 % restants doivent être investis dans des fonds immobiliers cotés ou bien des produits financiers dits « classiques ».

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

SCPI signifie « société civile de placement immobilier ». Ici la société investit directement dans des actifs immobiliers tels que des bureaux, commerces, entrepôt de logistique, etc. et détient donc un portefeuille immobilier.

Quels sont les points communs entre OPCI et SCPI ?

La SCPI et l’OPCI sont deux placements dit « pierre-papier » qui ont des points communs, voyons cela de plus près.

Un investissement indirect

Que ce soit avec l’un ou l’autre, le processus d’investissement est le même. En effet, dans les deux cas plutôt que d’acheter un bien immobilier en direct vous achetez des parts dans des sociétés afin de percevoir des revenus (dividendes) de manière régulière.

Un investissement agréé

La SCPI et l’OPCI sont gérés par une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, laquelle s’assure qu’elle dispose des ressources suffisantes pour gérer le fonds. La Société de Gestion prend en charge toute la gestion du fonds (achat bien immobilier, gestion locative, revente des parts, etc…). Ne pas avoir à gérer les travaux, la vente et l’achat d’actifs est le premier atout de l’immobilier papier.

Facilité et modalité d’acquisition des parts

Dans les deux cas, ticket d’entrée est faible puisqu’une centaines d’euros pour les deux supports est suffisant. Aussi, l’acquisition des parts peut se faire via un compte-titres ou via un contrat d’assurance vie.

Et les différences ?

À première vue, la SCPI et l’OPCI sont deux placements qui se ressemblent pourtant nous pouvons noter quatre différences majeurs.

La composition du portefeuille

La principale différence réside dans la composition de leur actif. En effet, la SCPI investit à 100 % en actif immobilier dans le but de le louer afin de percevoir des revenus. Les SCPI achètent de l’immobilier tertiaire et résidentiel.

Tandis que les OPCI investissent dans des actifs immobiliers jusqu’à 51 %. Une partie des 49 % restant sera investie dans des produits financiers, monétaires ou même boursiers. Et enfin, elle conserve au moins 10 % de liquidités afin de faire face aux éventuelles demandes de sortie des investisseurs.

La fiscalité

Au niveau de la fiscalité des SCPI, vos parts sont soumises aux revenus fonciers. Toutefois, le régime des plus-values immobilière est appliqué pour les plus-values de cessions de parts.

Pour sa part, les OPCI de type Fonds de placement immobilier (FPI) sont soumises au même régime que les SCPI. Tandis qu’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) sera soumise au régime fiscal des capitaux mobiliers.

Aussi, depuis le 1er janvier 2018, les revenus de l’OPCI (dividendes ou plus-values de cessions) sont soumis au à la flat tax (ou prélèvement forfaitaire unique - PFU), fixé à 30 %.

Les frais d’entrée

Les frais d’entrée dans une SCPI sont compris entre 8 et 12 % TTC alors que pour les OPCI ils sont compris entre 3 et 5 %. Le premier verse la somme à la société de gestion afin de rémunérer les distributeurs et la recherche de nouveaux actifs immobiliers alors que pour le second, les frais permettent de financer les frais, droits et commissions liés aux investissements que réalise l’OPCI.

La liquidité

Pour les SPCI à capital variable, les retraits sont compensés par les nouvelles souscriptions. Le prix de retrait est toujours égal au prix de souscription diminué des frais de souscription. Le prix de vente est donc connu mais la liquidité d’une SCPI est potentiellement nulle.

Pour les SCPI à capital fixe, il existe un marché secondaire, géré par la société de gestion, pour vendre ses parts où les prix sont fixés par les acheteurs et les vendeurs.  Ici, il peut ne pas y avoir de liquidité faute d’acheteurs ou si le prix demandé par les vendeurs est trop éloigné du prix de confrontation.

Les OPCI ont, quant à elle, une poche de liquidité et de valeurs immobilières cela permet aux investisseurs de récupérer leur investissement à tout moment. Aussi, c’est l’OPCI qui procède au rachat des parts sur la base d’une valeur liquidative qui correspond à la valeur de l’actif net détenu par l’OPCI, valorisé généralement tous les 15 jours. Le rachat se réalise donc sans décote ni surcote.

Pourquoi choisir d’investir en SCPI plutôt qu’en OPCI ?

Malheureusement il n’y a pas de réponse à cette question, cela va dépendre des objectifs de chaque investisseur.

En effet, si vous ne souhaitez pas vous exposer à la bourse et investir exclusivement dans l’immobilier, il faudra se tourner vers les SCPI. C’est un placement 100 % immobilier locatif qui est gage d’une certaine sécurité. Tandis que les OPCI sont un placement bien plus incertain dû aux investissements réalisés. Ici, le risque pour votre investissement est qu’il soit soumis aux aléas des produits financiers et monétaires.

Quel est le montant de souscription ?

Vous ne savez pas vers lequel de ces deux placements vous tourner ? Peut-être que le montant de souscription va vous aider à faire votre choix.

Les SCPI sont la plupart du temps accessibles pour quelques milliers d’euros alors que les OPCI le sont à partir de quelques euros. À noter : ils sont tous les deux  disponibles en direct en compte-titres ou via l’assurance-vie.

Toutefois, avant de souscrire à l’un de ces deux placements, nous vous recommandons de vous faire conseiller en amont afin de définir votre stratégie d’investissement et choisir la meilleure SCPI ou OPCI qui correspond à vos objectifs.

Si vous souhaitez investir dans l’un de ces deux placements, il faut prendre conscience qu’ils sont exposés à des risques conjoncturels et spécifiques à l’immobilier et qu’il faut les envisager sur le long terme puisque l’horizon de placement conseillé est de 8 à 10 ans. Homunity Patrimoine peut répondre à vos questions concernant l’investissement en SCPI.