Investir en SCPI à crédit : une bonne idée ?

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), également appelé “pierre-papier” peuvent être achetées comptant ou à crédit. Cependant, de nombreuses personnes sont encore réticentes à faire un crédit pour réaliser leur investissement. Nous tenterons de vous présenter les avantages de ce mode de financement pour l’acquisition de parts d’une SCPI. 

Comment investir à crédit ?

Investir dans une SCPI à crédit repose sur le même principe d’acquisition que si vous payez comptant. Cette demande pourra être réalisée directement par un établissement bancaire ou par l’intermédiaire d’un courtier en prêt. De plus, ce dernier ou votre conseiller en gestion de patrimoine sera en mesure de vous accompagner tout au long de votre projet notamment en vous aidant à effectuer la sélection de la ou des SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir. 

L’acquisition des parts de SCPI se fait donc en plusieurs étapes : 

• Le bulletin de souscription et les documents demandés doivent être remplis et envoyés, 
• Lorsque la demande et l’offre de prêt sont acceptées, les fonds sont débloqués 
• La SCPI reçoit les fonds et attribue les parts nominativement à l’investisseur,
• Ce dernier perçoit potentiellement ses revenus après le délai de jouissance.

À noter : le délai de jouissance est le délai entre la date de la souscription ou de l’achat des parts de la SCPI et le moment où l’investisseur percevra ses premiers revenus. Ce délai peut varier, en fonction des SCPI entre 3 et 6 mois. 

Comment obtenir un crédit pour l’investissement en SCPI ?

Lorsque vous passez par une banque, il faut savoir que ces dernières peuvent se montrer réticentes à vous octroyer un crédit, ils ne financent presque exclusivement que les SCPI dites maison ce qui signifie qu’elles sont gérées par la banque en question. Les SCPI bancaires ont des rendements moyens inférieurs aux SCPI de sociétés de gestion indépendantes.

Pour l’obtention du crédit, l’établissement bancaire prendra en compte divers éléments tels que :

• Le taux d’endettement,
• La détention ou non de la résidence principale,
• L’apport personnel. 

À noter : les établissements bancaires seront davantage réticents à vous accorder un crédit lorsqu’il s’agit d’une SCPI européenne et non une SCPI française. 

Quelle que soit la SCPI, la banque prendra en compte divers éléments pour savoir quel taux appliqué à votre crédit. Parmi eux, nous pouvons retrouver des critères comme : 
 

• le profil de l’investisseur (notamment ses attentes, ses objectifs de performance, son niveau d’aversion au risque ainsi que son horizon de placement …), 
• la ou les SCPI choisies, 
• l’accord avec la banque,
• la durée du prêt. 

Le taux d’emprunt est plus faible lorsqu’il s’agit d’une SCPI maison. Dans le cas d’une SCPI qui n’appartient pas à l’organisme bancaire, le taux de crédit moyen est supérieur. Il peut varier selon la durée du prêt et ses conditions d’attribution, mais restera supérieur à celui appliqué lors de l’acquisition d’un bien immobilier visant à être une résidence principale ou un investissement locatif nu. 

L’obtention du prêt et l’acquisition des parts en SCPI feront émerger trois flux financiers distincts pour l’investisseur : 

• La mensualité du crédit sera prélevée de manière mensuelle, 
• Le revenu locatif de manière trimestrielle
• L’impôt foncier sur les revenus générés sera à payer de manière annuelle.

À noter: l’impôt foncier sur les revenus générés est basé sur les loyers perçus et les intérêts d’emprunt. 

Il ne faut pas oublier que l’objectif de la banque est de faire du profit. Pour cela, plusieurs méthodes de financement sont utilisées par cette dernière : 

• Le financement, dit “financement interne” : la banque prête à l’investisseur avec un taux d’emprunt relativement faible (environ 1,5 %), mais demande à ce qu’il y ait une contrepartie commerciale comme devenir client de l’établissement et y faire transférer ses comptes bancaires. 
• Le financement, dit “financement sec” : la banque accepte de prêter au contribuable sans contrepartie, mais elle instaure un taux d’emprunt plus élevé (environ 2,5 %),
• Le financement, dit “financement maison” : la banque accorde le crédit à son client avec un taux d’emprunt plus faible. Ce financement est utilisé dans le cadre d’un investissement dans des SCPI maison de l’établissement financier. 

Quels sont les différents types de crédit possibles ? 

Deux types de crédit peuvent être contractés pour réaliser votre investissement en SCPI. Le choix de celui qui sera le plus adapté à votre situation dépendra de plusieurs facteurs tels votre profil investisseur, votre taux d’endettement ainsi que le montant de l’investissement souhaité. 

La banque peut vous proposer :

• un crédit immobilier amortissable. 
• un crédit à la consommation affecté à l’immobilier 

Le crédit immobilier amortissable 

Pour rembourser ce type de crédit, des mensualités sont mises en place. Ces dernières permettent de rembourser une part des intérêts et une partie du capital emprunté. Il s’agit du type de crédit immobilier le plus fréquemment octroyé. 

Ce crédit permet ainsi d’investir avec peu ou pas d’apport personnel tout en ayant un faible effort d’épargne. En effet, les revenus locatifs perçus couvrent une partie des mensualités dues. 

Le crédit à la consommation 

Ce type de crédit a le même fonctionnement que le crédit immobilier amortissable, un crédit à la consommation est généralement accordé pour des sommes comprises entre 50 000€ et 300 000 €. Les conditions sont plus souples et le délai de traitement est raccourci.

Quels sont les avantages d’un investissement à crédit ? 

L’investissement en SCPI à crédit est de plus en plus prisé, avec un effort d’épargne limité il permet aux personnes ne disposant pas de capital élevé d’investir. 

Le premier avantage que l’on peut citer est celui de l’effet de levier financier. Cette opération permet immédiatement d’acquérir avec ou sans apport un montant significatif de part de SCPI. Ce mécanisme prend tout son sens en période de taux bas , l’effort d’épargne s’en trouvant limité. De plus, cela vous permet de constituer un capital à long terme tout en conservant une partie de vos économies pour d’autres projets comme le crowdfunding…

Le deuxième avantage est l’effet de levier fiscal. En souscrivant à des parts de SCPI à crédit, vous allez pouvoir déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Cela participera à faire baisser l’imposition sur les revenus issus de vos parts de SCPI.

Le troisième avantage est l’effet de levier locataire. Les SCPI vont générer des revenus stables sur une longue période permettant de rembourser une partie des mensualités de crédit. C’est donc les locataires qui paient une partie de vos échéances de crédit

De plus il s’agit du seul produit financier finançable à crédit : aujourd’hui aucun produit d’épargne ne peut se financer à crédit, il faut donc en profiter.

À noter : dans le cas d’un crédit à la consommation affecté à l’immobilier, le prêt affecté permet d’effectuer la déduction des intérêts d’emprunt alors que ce n’est pas possible avec un prêt personnel.

L’investissement à crédit est donc recommandé aux personnes souhaitant se constituer un capital afin d’obtenir des revenus complémentaires, notamment au moment de la retraite,

À noter : les intérêts sont déductibles des impôts sur le revenu foncier uniquement si la ou les SCPI sont situées en France. 

La rentabilité que peut espérer un investisseur ayant choisi d’investir à crédit dépendra de l’effet de levier créé. Plus il est important, plus la rentabilité de l’opération le sera également..

Y a-t-il des inconvénients à choisir d’investir à crédit ? 

Le principal inconvénient est qu’il s’agit d’un investissement à moyen long terme. En effet, il est recommandé de garder ses parts de SCPI minimum 8 ans afin que les potentiels revenus locatifs perçus aient amorti les frais liés à l’acquisition des parts et aient éventuellement généré un rendement.

À noter : investir en SCPI à crédit ne convient pas aux personnes ayant besoin de liquidité à court terme. 

Si vous souhaitez davantage de renseignements, nos équipes sont à votre disposition à l’adresse mail : pierre@homunitypatrimoine.fr