Comment bien choisir sa SCPI en temps de crise ?
La crise sanitaire aura mis à mal de nombreux placements, mais une solution d’investissement s’en sort la tête haute : la SCPI. Forte d’une existence de plus de 50 ans, elles ont su s’installer durablement dans le paysage des placements immobiliers français grâce à ses performances et dernièrement elles ont su montrer leur résistance face aux aléas économiques. Le Covid-19 n’aura donc pas eu leur peau, bien au contraire, c’est d’ailleurs pour cette raison que les épargnants sont aujourd’hui nombreux à se tourner vers cet investissement. Toutefois, il est important de bien la choisir afin d’éviter une erreur qui vous serez coûteuse.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Il est bon de rappeler, pour ceux qui ne connaitraient pas le principe, avant de songer à investir en SCPI. C’est une société de gestion qui gère la vie de la SCPI : acquisition de biens, choix des locataires, entretiens ou bien même valorisation du patrimoine immobilier. En investissant dans une SCPI, l'investisseur possède des parts du parc immobilier. Ses bénéfices sont calculés au prorata des loyers versés par l'ensemble des investisseurs.
L’importance de la diversification
Les SCPI sont comme les investisseurs, elles doivent suivre soigneusement l’adage « ne pas mettre ses œufs dans le même panier ». En effet, il est important qu’elles aient un patrimoine diversifié, il est donc essentiel que vous regardiez la place l’intégralité de son patrimoine immobilier. Mais au-delà de la diversification de son parc, la qualité des immeubles ainsi que les locataires sont des atouts qui peuvent éviter une longue vacance locative qui peuvent porter préjudice au rendement.
Sa taille est un facteur clé ! Plus la SCPI sera grande plus le risque sera dilué, aussi cela offre une performance plus stable dans le temps. Enfin, ce facteur impacte également sa liquidité. Les SCPI les plus importantes bénéficient d’un volume de transactions plus élevé, et par conséquent de parts revendues. La revente des parts n’étant pas garantie, il est nécessaire qu’un investisseur tiers souscrive pour récupérer son capital.
L’historique des performances
Même si les performances passées ne présagent pas des performances futures, elles permettent de donner un ordre d’idée sur la stabilité des performances. En regardant l’historique de la SCPI, cela donne indirectement des informations sur la qualité de gestion du véhicule, la qualité du patrimoine… jetez-y un œil ! Cela vous permettra de savoir si cette SCPI est bien armée face à la crise actuelle ou aux évolutions du marché.
Le report à nouveau
Le report à nouveau (RAN) correspond aux réserves de la SCPI. Exprimé en nombre de jours, il est composé de bénéfices mis en réserve en prévision d’une éventuelle baisse des revenus locatifs dû à de la vacance locative ou des loyers impayés. Fin 2019, le RAN moyen se situait à 75 jours. En d’autres termes, si tous les locataires cessaient de payer leurs loyers, les SCPI pourraient verser des dividendes pendant 75 jours.
Il est important de connaitre le RAN car c’est un bon indicateur de la qualité de la gestion de la SCPI. Plus cette réserve est importante, plus la SCPI est en capacité de compenser un choc de revenu/loyers.
Viser le juste prix
Dans les bulletins d’activité trimestriels et dans le rapport annuel, vous trouverez la valeur de reconstitution qui correspond à la valeur vénale des immeubles à laquelle s’ajoutent la trésorerie et les frais annexes.
Le rapport entre le prix de la part et la valeur de reconstitution permet de savoir si une SCPI est décotée ou surévaluée.
- Si supérieur à 100%, il y a surcote : cela signifie que la valeur de la part permettrait de reconstituer plus que la valeur du patrimoine.
- Si inférieur à 100%, il y a décote : cela indique que le prix de la part est attrayant puisqu’il n'est pas suffisant pour reconstituer le patrimoine.
Quels sont les SCPI dites « coronavirus résistantes » ?
Nous recommandons de ne pas investir dans une seule et unique SCPI mais plutôt dans deux ou trois afin de diluer les risques en misant sur plusieurs zones géographiques ou bien secteur d’activité. D’ailleurs, avec la crise sanitaire mieux vaut privilégier certaines SCPI plutôt que d’autres. Selon, l’Observatoire de La Centrale des SCPI, celles qui ont le mieux résister pendant le confinement sont les SCPI thématiques. Voici le top 4 :
SCPI Européenne multi-sectorielle
Comme leur nom l’indique, elles investissent dans l'immobilier sur toute l'Europe, sur une multitude de secteurs afin de diversifier au maximum son patrimoine.
SCPI Santé
Celles-ci investissent dans l'immobilier à travers des EHPAD, des cliniques ou des établissements médicaux. Le secteur de la santé est d’ailleurs l’un des plus résilients face à la crise du coronavirus.
SCPI Logistique
Les SCPI Logistique profitent de la croissance soutenue du e-commerce pour investir en immobilier de logistique et des entrepôts à des rendements compétitifs.
SCPI Habitation
Elles permettent aux épargnants d'investir dans l'immobilier résidentiel dans un contexte de démographie croissante. Avec la crise du logement, ces SCPI répondent à la forte demande de besoin de se loger décemment.
Avec plus de 100 milliards d’épargne les Français reconstituent leur bas de laine pour un rendement autour de 0 ! Cet argent inexploité pourrait au contraire améliorer durablement leur pouvoir d’achat s’ils l’investissaient en parts de SCPI qui comprend de nombreux avantages.
