Pinel + : le dispositif évolue, reste-t-il toujours attractif pour défiscaliser en 2023 ?

La Loi Pinel + est entrée en application depuis le 1er janvier 2023. Désormais, le dispositif de défiscalisation immobilière se découpe en deux parties : la loi Pinel classique et la loi Pinel Plus (ou Pinel +). Il s’agit d’un changement majeur. En effet, la remise fiscale accessible n’est plus la même. Voyons le détail de ce qui évolue et intéressons-nous à la pertinence de ce dispositif en 2023 et au-delà.

Les évolutions de la loi Pinel en 2023 et l’émergence du Pinel +

Depuis 2014, la loi Pinel est le dispositif de défiscalisation qui permet aux investisseurs de réduire leurs impôts en investissant dans un programme immobilier neuf en France. La règle est simple : il est possible de réaliser jusqu’à deux investissements par an avec un plafond de 5500 €/m² pour les biens achetés, dans la limite de 300 000 €. 

En s’engageant à mettre les biens acquis en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 €. Il convient de respecter des plafonds de loyers, de sélectionner des locataires avec un niveau de ressources réduit et de proposer le logement à titre de résidence principale. Les biens doivent, de plus, se situer dans certaines zones ciblées (zones tendues).

Toutes ces règles sont prolongées dans le cadre de la loi Pinel classique en 2023 et 2024. Mais, en parallèle, apparaît la loi Pinel +. Celle-ci impose désormais des critères environnementaux et des caractéristiques d’usage et de confort pour les biens. Il est impératif de respecter ces nouvelles règles pour bénéficier du niveau de réduction d’impôt maximal. Car la remise fiscale du Pinel classique, elle, est revue à la baisse.

Les critères environnementaux à respecter sont ceux de la réglementation environnementale du bâtiment RE 2020. Il est également indispensable d’avoir un DPE classé A pour les logements acquis en 2024 pour bénéficier du Pinel +. En ce qui concerne les caractéristiques d’usage de confort, une surface minimum pour chaque typologie de biens est à respecter tout comme la présence minimale d’un extérieur privatif (balcon, terrasse). Une double orientation est également obligatoire pour les logements de trois pièces ou plus.

A savoir : le Pinel + amène à une amélioration de la qualité des logements neufs acquis, pour rendre le parc plus vertueux. Cela pourrait entraîner également à terme une meilleure valorisation de leur investissement et une plus-value plus importante en cas de revente (après le respect de la période de mise en location obligatoire).

Faut-il obligatoirement choisir le dispositif Pinel + pour investir en 2023 et ensuite ? 

À la lecture de la défiscalisation permise par les deux dispositifs qui cohabitent désormais pour deux années (2023 et 2024), on comprend que c’est le Pinel + qui semble devenir le plus attractif. 

Mais cela n’est pas si simple, comme le décrypte Romain Naudin, Directeur Immobilier Neuf pour Homunity.com. « L’offre en Pinel + est encore réduite en ce début d’année et devrait continuer de l’être en 2023. Elle ne représente pour le moment qu’une petite fraction des programmes neufs, environ 5 %. Surtout, il s’agit de biens immobiliers dont le prix de vente est plus haut. Pour le moment, nos projections indiquent un effort d’épargne certes plus élevé mais pas encore déterminant pour les investisseurs qui souhaitent se tourner vers le Pinel et hésitent entre classique ou Pinel +. Le vrai changement va intervenir en 2024. Là, nous aurons sur le marché des offres issues de promoteurs immobiliers en plus grand nombre. Surtout, la décote supplémentaire en matière de remise fiscale va clairement créer un décalage entre le Pinel classique et le Pinel +. 2023 est à voir comme une année de transition ».

Des opérations immobilières qui respectent les critères de la loi Pinel classique sont accessibles avec une belle rentabilité en Île-de-France et notamment dans le Grand Paris. Certains programmes qui s’inscrivent dans l’évolution de l’offre de transport (création de lignes de métro) offrent de belles opportunités. C’est également en province, dans les villes de taille moyenne, que le Pinel reste pertinent. Angers, Chartres, Orléans, Reims, autant de villes qui ont gagné en attractivité et dans lesquelles l’offre immobilière neuve constitue un placement pertinent.