Loyers de référence : focus sur l’encadrement du loyer
Les loyers de références sont un outil permettant d’ajuster le montant des loyers en zone tendue. Créés pour éviter une surévaluation des loyers dans ces communes où la demande locative est très forte, il contribuent à faire respecter le droit au logement.
Qu’est-ce qu’un loyer de référence ?
Un loyer de référence est un loyer dont le montant est fixé et déterminé par arrêté préfectoral au sein des villes et communes où l’encadrement des loyers est en vigueur. Son montant n’est donc jamais le même, puisqu’il relève :
- Du quartier
- Du nombre de pièces du logement concerné
- De son agencement et de ses spécificités
- De sa date de construction
- Des décisions de la préfecture
L’encadrement des loyers, on l’aura compris, est une mesure de régulation qui consiste à limiter l’augmentation du loyer pendant qu’un bien est loué, quel que soit le type de bail signé. Son objectif ? La lutte contre les loyers excessifs.
Les communes concernées par cette mesure sont situées en zone tendue, c’est-à-dire lorsque le nombre de logements proposés à la location n’est pas suffisant pour donner accès au logement au nombre de personnes souhaitant devenir locataires en tant que résidence principale. Le dispositif d’encadrement des loyers concerne aujourd’hui 24 villes françaises et pourra potentiellement concerner d’autres localités dans les années à venir.
Pourquoi l’indice de référence des loyers existe-t-il ?
L’indice de référence des loyers (IRL) a vu le jour pour servir de référence dans le cas où il devient nécessaire de réviser le loyer d’un logement mis en location vide ou meublé. Son évolution annuelle sert à fixer l’augmentation maximum qu’un propriétaire peut appliquer sur la même année, il s’agit donc d’un plafonnement du loyer. L’IRL n’est pas le même selon qu’il s’agisse d’un logement social ou d’un logement du secteur privé :
- Secteur privé : le bailleur ou son mandataire peut réaliser une révision annuelle de son loyer si cela est prévu sur le bail de location. Il convient de noter que les biens locatifs considérés comme des passoires énergétiques, c’est-à-dire les logements classés F ou G sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) ne peuvent pas se voir appliquer la moindre révision de loyer.
- HLM (habitat à loyer modéré) : les loyers sont révisés chaque année au 1er janvier.
Comment se calculent les loyers de référence ?
Les loyers de référence se calculent différemment selon qu’il s’agisse du secteur privé ou de logements sociaux.
Le calcul des loyers de référence pour le secteur privé
Les éléments intervenant dans le calcul des loyers de référence pour le secteur privé sont le montant actuel du loyer mensuel, l’IRL du trimestre de référence indiqué dans le contrat de location, ainsi que l’IRL du même trimestre de l’année précédente. La formule appliquée est la suivante :
Loyer actuel x Nouvel IRL du trimestre de référence du bail locatif / IRL du même trimestre de l’année précédente = Nouveau loyer
Le calcul des loyers de référence pour les logements sociaux
Pour un bailleur social, les éléments à prendre en compte sont le montant du loyer actuel, l’IRL du deuxième trimestre de l’année précédente, ainsi que celui du deuxième trimestre de l’année d’avant. Soit le calcul suivant :
Loyer actuel x IRL du deuxième trimestre de l’année N-1 / IRL du deuxième trimestre de l’année N-2 = Nouveau Loyer
Quelle réglementation régit l’encadrement des loyers ?
Il convient de souligner que certaines règles spécifiques s’appliquent au sein de villes ou d’intercommunalités telles que Paris, Bordeaux, Est Ensemble, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et Plaine commune. Toutefois, la plupart des communes identifiées comme zones tendues sont soumises à la même batterie réglementaire.
Afin que l’encadrement des loyers soit respecté lors des premières mises en location, renouvellement de bail ou changements de locataires, il est demandé aux bailleurs de définir un montant compris entre :
- Le loyer à ne pas dépasser, à savoir le loyer de référence majoré de 20%
- Le loyer de référence minoré de 30%.
En tant que bailleur, il vous est possible de demander un complément de loyer à votre locataire dans le cas où le bien locatif soit doté d’une spécificité de localisation ou d’éléments de confort qui le justifient (en comparaison de logements de même catégorie dans le même secteur géographique). Ce complément de loyer doit figurer sur le bail de location. Notez que le montant du complément de loyer n’est pas défini par la loi.
En cas de loyer sous-évalué, le locataire a la possibilité de demander une diminution de ses loyers mensuels dans les 5 mois précédant le renouvellement du contrat de location. Et inversement, le propriétaire peut demander un réajustement du loyer si celui-ci est sous-évalué. Il doit pour cela s’y prendre dans les 6 mois précédant le renouvellement.
Pour savoir si vous êtes concerné par le dispositif d’encadrement des loyers, vous pouvez au choix vous renseigner auprès de votre mairie ou de votre préfecture, ou bien consulter le site du service public.