Investir en colocation : comment ça se passe ?

Investir en colocation : comment ça se passe ?

Il y a encore quelques années, investir en colocation n’était pas une option très répandue. Aujourd’hui, ce mode d’investissement locatif  attire de plus en plus de propriétaires. Quels sont ses avantages et comment en faire un investissement rentable ? Voici quelques éléments de réflexion.

Pourquoi investir dans la colocation ?

Les raisons d’investir dans la colocation sont nombreuses :

• Taux de vacance locative réduit : dans de nombreuses villes françaises, les colocations sont très recherchées. Lorsqu’un colocataire part, il est souvent remplacé rapidement, contrairement à un logement classique où le délai de relocation est généralement plus long (environ deux mois). De plus, les colocataires restants s’occupent souvent eux-mêmes de trouver un remplaçant.
• Forte demande dans certaines villes : dans des agglomérations comme Paris, Nantes, Lyon ou Bordeaux, la demande de colocation dépasse largement l’offre disponible. Cela garantit une occupation quasi continue du bien.
• Diversification des profils de colocataires : alors que la colocation était autrefois réservée aux étudiants, elle attire aujourd’hui aussi des jeunes actifs, des célibataires, des couples, des retraités et même des familles monoparentales. La crise sanitaire et les confinements successifs ont accéléré cette évolution des comportements locatifs.

La diversification des profils de locataires rend l’investissement en colocation plus attractif. Les craintes liées à l’usure des biens loués s’atténuent lorsque les occupants sont plus âgés et perçus comme plus responsables.

Quel est le prix moyen d’une colocation ?

À la suite de la crise sanitaire, la plupart des loyers ont augmenté et les colocations ne font pas exception. Investir en colocation peut donc se présenter comme une opportunité intéressante. Selon le baromètre 2024 de la colocation en France réalisé par Oqoro, le loyer moyen d’une chambre en colocation s’établit désormais à 492 euros.

Notez toutefois d’importantes disparités selon les régions. En province, le loyer moyen reste plus abordable, tandis qu’il atteint des niveaux élevés dans les grandes métropoles comme Paris (756 euros), Nice (661 euros) ou Lyon (566 euros).

Investir en colocation, c’est aussi devoir fixer son loyer, au même titre qu’avec un bail locatif classique. Pour cela, la procédure reste la même : consulter les annonces de logements semblables, ajuster le montant en fonction des spécificités de votre bien et prendre en compte les coûts liés à sa gestion.

Comment faire une colocation rentable ?

1 - Optimiser la fiscalité de la colocation

Il est courant de louer meublé dans le cadre d’une colocation, car les colocataires recherchent généralement des logements déjà équipés. Cela permet d’opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), offrant des avantages fiscaux intéressants.

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Le micro-BIC : il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Autrement dit, seule la moitié des revenus locatifs est imposable.
• Le régime réel simplifié : il permet de déduire l’ensemble des charges d’exploitation (copropriété, assurance, entretien, etc.) des loyers perçus. En cas de travaux de rénovation, un déficit foncier peut être généré et imputé sur le revenu global.

Le choix du régime dépend du montant des charges et des revenus locatifs. Si les charges sont faibles, le micro-BIC est souvent plus avantageux, tandis que le régime réel devient intéressant lorsqu’il y a des charges élevées ou des travaux importants.

2 -  Sécuriser les loyers avec un bail solidaire

Le bail solidaire, introduit par la loi ALUR, permet de garantir le paiement des loyers. Ce contrat unique est signé par tous les colocataires et inclut une clause de solidarité.

Si l’un des colocataires ne paie pas sa part, le propriétaire peut demander aux autres de régler le loyer total. De plus, un colocataire qui quitte la colocation reste solidaire du paiement pendant six mois, sauf s’il est remplacé par un nouveau signataire.

Ce type de bail réduit les risques d’impayés et renforce la rentabilité de l’investissement.

Où investir pour faire de la colocation ?

Toutes les villes ne sont pas adaptées à la colocation. Il est essentiel d’investir dans des zones où la demande est forte.

Investir en colocation à Paris

La Ville Lumière ne dort jamais, et les places en colocation partent toujours très vite. Les étudiants y sont nombreux tant les écoles et les universités foisonnent en Île-de-France. Le prix des loyers, de son côté, est le plus élevé de France : raison pour laquelle en dehors des profils étudiants, de jeunes actifs peuvent par exemple chercher à préserver leur pouvoir d’achat en devenant colocataires.

Le marché immobilier y est très tendu en raison de son bassin économique, de son patrimoine et de l’activité constante qui y règne. Le m2 à la location tourne autour de 30 euros. Pour l’acquisition d’un bien, il faut compter au moins 10 000 euros par m2.

Des villes étudiantes comme Lyon

Même si les profils se diversifient, les étudiants demeurent le cœur de cible pour qui souhaite investir en colocation. Viser des villes étudiantes à l’image de Lyon ou Clermont-Ferrand se présente donc comme une bonne idée.

À Lyon par exemple, on compte plusieurs grandes facultés, et plus d’une centaine de milliers d’étudiants. Le prix des loyers est d’environ 15 euros par m2. Le coût d’achat tant qu’a lui est en moyenne de 5 000 euros par m2.