Investir en colocation : comment ça se passe ?

Il y a encore quelques années, il n’était pas très populaire d’investir en colocation. Aujourd’hui toutefois, ce mode d’investissement locatif tend à attirer davantage de propriétaires. Alors, quels sont les avantages de cette option, et comment en faire un investissement rentable ? On vous donne quelques pistes de réflexion.

Pourquoi investir dans la colocation ?

Les raisons d’investir dans la colocation sont multiples :

·  La vacance locative de ce type de logements est très faible dans un certain nombre de villes françaises. Des colocataires sur le départ peuvent être rapidement remplacés, quand il faut attendre généralement environ deux mois pour remplacer un locataire classique. Par ailleurs, les colocataires qui restent tendent à s’occuper eux-mêmes des démarches pour trouver des remplaçants à ceux sur le départ.

·  En choisissant les bonnes villes, vous pouvez facilement vous retrouver avec davantage de demandes de location que d’offres à disposition. Les agglomérations parisiennes, nantaises, lyonnaises ou encore bordelaises constituent des cibles de choix.

·  Les profils de colocataires tendent à se multiplier et à se démocratiser. S’il y a quelques années, il s’agissait plutôt de profils jeunes et étudiants, on trouve aujourd’hui des jeunes actifs, célibataires ou en couple, mais également des retraités, voire des familles monoparentales. La situation sanitaire et les confinements de ces dernières années ont contribué à ces changements de comportements locatifs.

La multiplicité nouvelle des profils de locataires rend plus attractif d’investir en colocation. Les réticences liées à l’usage du bien immobilier loué peuvent en effet tomber dès lors que les colocataires s’avèrent être des profils plus âgés et a priori encore plus responsables.

Quel est le prix moyen d’une colocation ?

À la suite de la crise sanitaire, la plupart des loyers ont augmenté et les colocations ne font pas exception. Investir en colocation peut donc se présenter comme une opportunité intéressante. Selon Le Figaro, le loyer moyen d’une collocation à l’échelle du pays tournait autour de 450 euros en 2023.

Notez toutefois d’importantes différences selon les régions, puisqu’à la même époque les loyers des colocataires étaient approximativement de 400 euros en province, de 550 euros en zone francilienne, et de 700 euros dans Paris même.

Investir en colocation, c’est aussi devoir fixer son loyer, au même titre qu’avec un bail locatif classique. Pour cela, la procédure est la même : consulter les annonces de logements semblables, ajustez le montant en fonction des spécificités de votre bien et des coûts liés à sa gestion.

Comment faire une colocation rentable ?

Investir en colocation et être rentable d’un point de vue fiscal

Il est courant de louer meublé dans le cas d’une colocation : l’espace partagé étant plus difficilement personnalisable, c’est généralement ce que recherchent les colocataires. Investir en location meublée peut s’effectuer sous le statut de LMNP, à savoir loueur meublé non professionnel.

En tant que bailleur, vous pouvez alors choisir entre deux régimes fiscaux :

·  Le micro foncier, qui vous fait bénéficier d’un abattement de 50%. Concrètement, seule la moitié des loyers perçus est incluse à sa base de vos revenus imposables. Sur cette moitié, vous ne payez que 17,2% aux impôts.

·  Le réel simplifié, qui vous permet de déduire des loyers perçus l’intégralité des charges d’exploitation, à savoir le ménage, les frais de copropriété, l’assurance habitation, etc. À noter que dans le cas de travaux de rénovation, ce régime vous offre la possibilité de générer un déficit foncier si le coût des opérations est plus élevé que les loyers. Ce déficit peut être complètement déduit de votre base de revenus imposables.

Que vous optiez pour des bails locatifs de longue ou de courte durée, la fiscalité de votre investissement n’en dépend pas.

Zoom sur le bail solidaire

L’une des options les plus sécurisantes pour investir en location est d’opter pour un bail solidaire. Le bail solidaire a vu le jour à la suite de la loi Alur : concrètement, chaque colocataire appose sa signature sur un bail de location unique et commun à tous.

Ce contrat de location comporte une clause de solidarité concernant le paiement des loyers par les cosignataires. Dans le cas où l’un d’entre eux se retrouve dans l’impossibilité de régler sa quote-part de loyer, alors en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez vous tourner vers le ou les autres locataires pour la régler à sa place.

Il appartient ensuite au colocataire en défaut de paiement de rembourser les autres. Par ailleurs, un ancien colocataire reste solidaire pendant les 6 mois qui suivent la résiliation de son bail, tant qu’un autre ne l’a pas remplacé. En d’autres termes, le bail solidaire se présente comme un solide garde-fou qui tend à rentabiliser votre investissement en colocation.

Où investir pour faire de la colocation ?

Comme évoqué plus haut, toutes les communes ne se prêtent pas à investir dans une colocation et être rentable.

Investir en colocation à Paris

La Ville Lumière ne dort jamais, et les places en colocation partent toujours très vite. Les étudiants y sont nombreux tant les écoles et les universités foisonnent en Île-de-France. Le prix des loyers, de son côté, est le plus élevé de France : raison pour laquelle en dehors des profils étudiants, de jeunes actifs peuvent par exemple chercher à préserver leur pouvoir d’achat en devenant colocataires.

Le marché immobilier y est très tendu en raison de son bassin économique, de son patrimoine et de l’activité constante qui y règne. Le m2 à la location tourne autour de 30 euros. Pour l’acquisition d’un bien, il faut compter au moins 10 000 euros par m2.

Des villes étudiantes comme Lyon

Même si les profils se diversifient, les étudiants demeurent le cœur de cible pour qui souhaite investir en colocation. Viser des villes étudiantes à l’image de Lyon ou Clermont-Ferrand se présente donc comme une bonne idée.

À Lyon par exemple, on compte plusieurs grandes facultés, et plus d’une centaine de milliers d’étudiants. Le prix des loyers est d’environ 15 euros par m2. Le coût d’achat tant qu’a lui est en moyenne de 5 000 euros par m2.