Immobilier : investir dans une propriété locative ou acheter sa résidence principale ? Le guide complet pour faire le bon choix

Le marché immobilier est séduisant pour de nombreux investisseurs en raison de sa stabilité et des opportunités qu’il représente en matière de constitution d’un patrimoine robuste. 

Les primo-accédants ont le choix entre l’investissement locatif ou acquérir leur résidence principale. La décision revient au final à trancher des objectifs de rentabilité ou de sécurité souvent différents. 

Quels sont les points forts et les limites de l’investissement locatif ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier afin de le mettre en location et d’en percevoir les loyers mensuels.

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

En tant que propriétaire bailleur, vous bénéficiez des atouts suivants : 

• Le taux de rentabilité d’un investissement locatif est en moyenne de 4 à 5%. Vous vous générez des compléments de revenus.
• Le bien dans lequel vous choisissez d’investir prend de la valeur au fil des ans. Si vous envisagez à terme de revendre votre bien, vous pourrez dégager une plus-value.
• Vous bénéficiez d’avantages fiscaux grâce à la loi Pinel pour les logements neufs, et à la loi Malraux pour les logements anciens. Le dispositif Pinel peut vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix du bien, le dispositif Malraux d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du prix du bien.
• Les locataires remboursent chaque mois à votre place les mensualités de votre prêt immobilier.
• Vous vous constituez un patrimoine, que vous pourrez transmettre soit de votre vivant, soit lors d’une succession.
• Vous préparez votre retraite avec des revenus complémentaires. Dans le cas d’une défiscalisation, vous vous ouvrez aussi la possibilité d’habiter le logement durant vos vieux jours après la période de location obligatoire terminée.

Quels sont les inconvénients de l’investissement locatif ?

En parallèle, l’investissement locatif vous expose à certains risques : 

• Certaines zones sont plus sujettes que d’autres aux vacances locatives. Si personne n’occupe votre bien immobilier, le rendement de votre investissement est nul et la charge de l’emprunt immobilier vous revient entièrement. Mieux vaut donc investir dans des zones en tension locative et dynamique.
• La gestion du bien est à votre charge. À vous de trouver le locataire, de vous assurer que le logement est convenable pour l’accueillir, de gérer les travaux de rénovation ou de réparation, ou encore les actions d’entretien.
• Louer votre bien est soumis à la performance énergétique du logement concerné. Les passoires thermiques sont progressivement interdites de mise en location. Si tel est le cas du bien immobilier dans lequel vous avez investi, vous devrez également réaliser des travaux de rénovation énergétique.
• Le loyer doit être suffisant pour rentabiliser votre investissement, en plus de couvrir vos frais. A noter que si vous préférez déléguer la gestion de votre bien à un gestionnaire, entre 6 et 8% de vos loyers mensuels peuvent aller dans les frais de gestion.
• Des dépenses ou des événements imprévus peuvent venir ternir la rentabilité de votre investissement locatif. Il peut s’agir par exemple de travaux de copropriété (ravalement de façade) ou de loyers impayés.

Zoom sur l’acquisition d’une résidence principale

Acquérir sa résidence principale est le souhait d’une très grande partie des Français, pour qui la pierre représente une opportunité solide de se constituer un patrimoine.

Quels sont les avantages d’acquérir votre résidence principale ?

En tant que propriétaire occupant, vous bénéficiez des avantages suivants : 

• Vous ne payez plus de loyer ! Les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier servent à vous constituer votre propre patrimoine.
• Après avoir occupé votre maison ou votre appartement pendant un certain nombre d’années, l’achat de votre résidence principale se présente quasiment toujours comme un investissement rentable grâce à sa prise de valeur.
• Vous pouvez opter pour des mensualités attractives grâce à une période de remboursement étendue.
• Vous bénéficiez d’une exonération de fiscalité sur la plus-value de votre résidence principale, ce qui simplifie la revente.
• En cas de décès, vous protégez vos proches et votre conjoint, et préparez votre succession en léguant un patrimoine à vos héritiers.
• Vous limitez les risques liés à la dépendance en disposant d’un toit au-dessus de votre tête pour vos vieux jours.
• Vous vivez dans un logement qui vous appartient : vous pouvez l'agencer comme vous le désirez, y mener les travaux de votre choix, vous chauffer à l’énergie que vous choisirez…

Quels sont les inconvénients d’acquérir votre résidence principale ?

À l’inverse, certaines limites méritent d’être mentionnées : 

• Le marché de l’immobilier est par définition moins liquide que d’autres secteurs. En acquérant votre résidence principale, vous devez aussi vous assurer qu’il s’agisse d’un bien de qualité, situé dans un bon emplacement. Ceci afin d’anticiper sur le moment de la revente !
• Les frais allant avec l’acquisition d’une résidence principale peuvent peser lourd sur votre budget. On peut citer les frais de dossier bancaire, l’assurance emprunteur, les frais de cautionnement, les taxes, les émoluments de notaire…
• Vous êtes tributaire des taux d’intérêt pour votre prêt immobilier. Il est préférable d’acheter en période de taux bas pour dépenser moins à long terme.
• Les frais courant d’un propriétaire occupant sont également très différents de ceux d’un locataire. Vous devrez en effet compter avec les travaux d’amélioration ou de rénovation, la taxe foncière, etc.
• L’endettement s’effectue sur de nombreuses années, souvent des décennies, et est entièrement à votre charge. Vous devrez patienter longtemps avant de pleinement profiter de votre logement sans avoir à payer pour celui-ci.
• En cas de revente rapide au même prix, vous devez vous attendre à perdre de l’argent.

Une rentabilité et des objectifs différents

On l’aura compris, les objectifs et la rentabilité de ces deux modes d’investissement sont très différents. Par exemple, l’investissement locatif vise à maximiser la rentabilité financière de votre placement, tandis que l’achat de votre résidence principale vous permet avant tout de posséder un logement pour vous, votre patrimoine et vos héritiers.

Les avantages fiscaux sont également différents, puisque l’investissement locatif vous fait bénéficier de déductions fiscales sur les intérêts d’emprunt ou les frais de gestion, quand en tant que propriétaire occupant, vous pouvez recevoir une exonération d’impôt sur votre plus-value à la revente.

* Investir comporte des risques. Les performances passées ne présagent pas des performances futures