SCPI Démembrement : fonctionnement, avantages et contraintes
En gestion de patrimoine, il existe un mécanisme permettant de capitaliser son épargne sans fiscalité.
Ce mécanisme est le démembrement de propriété des parts de SCPI.
Le démembrement se caractérise par une séparation de la nue-propriété et de l’usufruit, il peut se faire en immobilier locatif classique mais aussi en SCPI.
Pour rappel, la nue-propriété désigne l’acquisition unique des murs, en opposition à l’usufruit qui concerne les loyers perçus.
Ce choix d’investissement en SCPI est prévu par la société de gestion sur des durées temporaires et prévues à l’avance, entre 3 et 20 ans.
À l'issue de cette période pour exemple, la pleine propriété des parts de SCPI est reconstituée entre les mains du nu-propriétaire, qui peut alors jouir des revenus et de la pleine propriété des parts.
Le démembrement viager
Dans ce cas de figure, l’usufruit et la nue-propriété sont séparés jusqu’au décès de l’un des signataires. Durant toute la période du démembrement viager, l'usufruitier bénéficie du droit de percevoir les dividendes versés par la SCPI. A la différence du démembrement temporaire prévu par la société de gestion, ici la répartition se calcule par rapport à l’âge du crédirentier (celui qui détient l’usufruit).
Dans les deux cas, pendant la durée choisie (temporaire ou viagère) :
- Le nu-propriétaire conserve uniquement la propriété sur le plan juridique, sans pouvoir profiter des revenus ni de la jouissance des parts de SCPI. Il bénéficie de la potentielle revalorisation de son épargne investie.
- Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des part. Cette option permet d’acquérir ses parts à moindre coût. En effet, la valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de la durée du démembrement et de la valeur totale des parts. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote obtenue par le nu-propriétaire est conséquente.
Pourquoi investir en nue-propriété?
L’investissement dans ce type de SCPI (en nue-propriété) est idéal si l’épargnant ne souhaite pas dégager percevoir des revenus fonciers immédiatement. Comme expliqué précédemment, vous bénéficiez d’une décote à l’achat déterminé à l’avance par la société de gestion sur la durée temporaire souhaitée.
À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts qu’il peut conserver pour percevoir des revenus ou revendre.
Plus la durée choisie pour le démembrement est longue, plus la décote ou clé de répartition sera grande.
Chaque SCPI aura des clés de répartition spécifique : nous vous apportons cette analyse sur plus de 200 SCPI afin de vous proposer les meilleures clés du marché. Le choix du démembrement en nue-propriété s’avère avantageux à plus d’un titre :
- De différer votre rendement temporairement, afin de préparer l'avenir,
- Le montant investi n’est pas intégré dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière
- Acquérir des parts à un prix décoté, pouvant suivant la durée choisie atteindre entre 20 et 70% de la valeur totale. 60 à 80 % du coût pratiqué pour la pleine propriété.
- De profiter des potentiels dividendes exceptionnels (net d'impôt pour le particulier).
La SCPI en démembrement s’adresse soit à des investisseurs possédant une tranche marginale d’imposition égale ou supérieure à 30 % soit simplement pour répondre à un objectif de perception de revenus à une date ultérieure. Cette solution évite de subir une forte imposition.
Le démembrement en SCPI : L’usufruit
Pour rappel, la pleine propriété est composée de la nue propriété et de l’usufruit. Ces deux “contreparties” peuvent être acquises de manière séparée, c'est -à -dire démembrée.
Ce mode d’acquisition est principalement dédié à de la trésorerie d’entreprise.
Elle permet pour une entreprise, de faire fructifier son épargne tout en amortissant son investissement.
C’est cet aspect comptable qui rend cette solution d’investissement optimale pour les sociétés (qu' elles soient familiales, holding, ou d’exploitations).
En tant que personne physique, il est très rare de le conseiller puisque ce dernier devra supporter malgré la perception de revenus complémentaires, l’ensemble de la fiscalité des revenus (impôt sur le revenu) ainsi que sur son patrimoine (impôt sur la fortune).
Cette solution d’investissement peut se réfléchir autour d’une stratégie patrimoniale en créant une Société Civile Immobilière (SCI).Vous pourrez bénéficier de l’imposition des bénéfices (impôts sur les sociétés) plus avantageuses que celles des revenus fonciers et réfléchir à une problématique de transmission
A quels objectifs patrimoniaux le démembrement de propriété répond ?
Le démembrement de parts de SCPI peut s’adapter à tous types d’investisseurs et répondre à différents objectifs patrimoniaux.
Faire fructifier son épargne sans impôts
L’achat de parts de SCPI en démembrement constitue un excellent moyen de placer sa trésorerie. Avec une décote sur le prix d’achat, la rentabilité de ce placement est assurée.
Étant donné que vous ne percevez pas de loyer pendant la durée du démembrement, ce mode d’investissement offre une optimisation pour les personnes lourdement fiscalisées.
Enfin, vous sortez de l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Vous réalisez donc des économies conséquentes.
Anticiper sa transmission
En tant que parents vous pouvez anticiper votre transmission en effectuant une donation à vos enfants. Pour rappel, vous bénéficiez d’une exonération de droits à hauteur de 100 000 euros par parent par enfant auquel peut s’ajouter le don manuel de 31 865 €.
Nous parlons dans ce cas de démembrement viager : les enfants détiendront la nue propriété et les parents l’usufruit.A l’extinction du démembrement, c'est-à-dire du décès des parents, l’usufruit rejoindra la nue propriété sans entrer dans l’assiette taxable successorale.
Quelles sont les contraintes d'un investissement en démembrement SCPI ?
Avant de vous diriger vers ce type de placement, vous devez en connaître les contraintes. Le montant investi est bloqué pendant toute la durée du démembrement. Contrairement à un achat de parts en pleine propriété, vous ne pouvez récupérer vos fonds à tout moment.
Par ailleurs, et comme nous l'expliquons dans notre guide complet sur les SCPI, le prix de la part de SCPI n’est pas garanti.
