Qu'est-ce qu'une SCPI ? Définition et types de SCPI

Vous vous interrogez sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, communément appelées SCPI ? 

Bonne nouvelle ! Voici un guide complet qui devrait répondre à la majorité de vos interrogations. Au fil des prochaines sections, nous allons explorer en profondeur ce véhicule d'investissement immobilier, en commençant par sa définition et ses principes fondamentaux. Allons-y !

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avant de plonger dans les détails du fonctionnement, des types et des avantages des SCPI, il est impératif de poser les bases en expliquant ce qu'est exactement une Société Civile de Placement Immobilier. Voici donc quelques informations utiles.

Définition et signification

Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d'investissement collectif dans l'immobilier. Concrètement, elles permettent à un groupe d'investisseurs de mettre en commun leurs ressources financières pour acquérir et gérer un portefeuille d'actifs immobiliers. Les investisseurs détiennent ainsi des parts de la SCPI, ce qui leur confère un droit de propriété indirect sur les biens immobiliers de la société.

Les principes fondamentaux de la SCPI

• Diversification : les SCPI investissent dans différents types d'actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces et des logements, et dans diverses régions géographiques. Cela permet de réduire le risque lié à la concentration sur un seul bien ou un seul marché ;
• Collecte de fonds : les SCPI collectent des fonds auprès des investisseurs, qui sont ensuite utilisés pour acquérir des biens immobiliers. Chaque investisseur détient des parts proportionnelles à sa contribution financière.
• Gestion professionnelle : la gestion des actifs immobiliers est confiée à des sociétés de gestion professionnelles, qui sont responsables de l'acquisition, de la gestion locative, de l'entretien, et de la redistribution des loyers aux investisseurs.

Les catégories de SCPI

Il existe plusieurs catégories de SCPI, chacune ayant ses propres objectifs et caractéristiques. Les principales catégories sont les suivantes :

• SCPI de rendement : elles visent à distribuer des revenus réguliers aux investisseurs sous forme de loyers. L'objectif principal est la génération de revenus.
• SCPI fiscale : conçues pour offrir des avantages fiscaux aux investisseurs, elles sont souvent liées à des dispositifs de défiscalisation immobilière, tels que la loi Pinel ou le dispositif Malraux.
• SCPI de plus-value : elles cherchent à générer des plus-values à long terme en investissant dans des biens immobiliers à fort potentiel d'appréciation.

Fonctionnement des SCPI

Collecte et investissement

Le fonctionnement des SCPI repose sur la collecte de fonds auprès des investisseurs. Ces fonds sont ensuite investis dans un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers. Les investisseurs détiennent ainsi des parts de la SCPI, ce qui leur donne droit à une part des revenus locatifs et des éventuelles plus-values générées par les immeubles détenus par la société.

Gestion et répartition des loyers

La gestion des biens immobiliers au sein d'une SCPI est confiée à une société de gestion spécialisée. Celle-ci s'occupe de la location des biens, de la perception des loyers, de l'entretien des immeubles, et de la distribution des revenus aux investisseurs. Les loyers perçus sont généralement répartis de manière équitable entre les détenteurs de parts de la SCPI.

SCPI et OPCI : les différences

Il convient de noter que les SCPI se distinguent des Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) par leur fonctionnement. Les SCPI sont principalement orientées vers la détention directe d'actifs immobiliers, tandis que les OPCI peuvent également investir dans d'autres types d'actifs, tels que des titres financiers. De plus, les SCPI ont généralement une liquidité moindre par rapport aux OPCI.

Types de SCPI et leurs objectifs

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont axées sur la génération de revenus réguliers pour les investisseurs. Elles investissent principalement dans des biens immobiliers générant des loyers stables. Les investisseurs apprécient ces SCPI pour la stabilité de leurs revenus.

SCPI fiscale

Les SCPI fiscales sont conçues pour offrir des avantages fiscaux aux investisseurs. Elles sont souvent liées à des dispositifs de défiscalisation immobilière, tels que la loi Pinel, qui permettent de réduire l'impôt sur le revenu en contrepartie d'investissements dans des secteurs spécifiques.

SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value visent à réaliser des plus-values à long terme en investissant dans des biens immobiliers à fort potentiel de valorisation. Les investisseurs peuvent bénéficier de gains en capital lorsque les biens sont vendus à un prix supérieur à leur valeur d'achat.

Avantages et risques des SCPI

Investir dans des SCPI comporte des avantages indéniables, mais il est également essentiel de comprendre les risques potentiels. Voici quelques informations à ce sujet.

Les bénéfices d’investir en SCPI

Investir dans des SCPI présente plusieurs avantages :

• Diversification : les investisseurs ont accès à un portefeuille immobilier diversifié sans avoir à gérer individuellement les biens.
• Revenus réguliers : les SCPI de rendement offrent des revenus stables sous forme de loyers.
• Accessibilité : l'investissement en SCPI est ouvert à un large éventail d'investisseurs, même avec des montants modestes.
• Gestion professionnelle : les sociétés de gestion prennent en charge la gestion quotidienne des biens immobiliers.

Les contraintes et risques potentiels

Cependant, investir en SCPI comporte également des risques et des contraintes :

• Risque de marché : la valeur des parts de SCPI peut fluctuer en fonction du marché immobilier.
• Liquidité limitée : les parts de SCPI sont moins liquides que les actions ou les obligations, ce qui peut rendre leur vente plus complexe.
• Frais et commissions : les SCPI appliquent généralement des frais de gestion et des commissions lors de la souscription et de la cession de parts.

La mutualisation du risque

Un avantage notable des SCPI est la mutualisation du risque entre les investisseurs. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous partagez les risques avec d'autres personnes, ce qui peut atténuer l'impact d'une éventuelle baisse de valeur d'un actif immobilier spécifique. Cette diversification interne au sein de la SCPI contribue à stabiliser les rendements et à réduire les pertes potentielles.

La possibilité de démembrement 

Les SCPI offrent la possibilité de démembrement, une stratégie avantageuse pour optimiser sa fiscalité. Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit des parts de la SCPI. Cette approche permet à l'investisseur de percevoir les revenus générés par les loyers (usufruit) tout en cédant temporairement la pleine propriété des parts. Pour l'usufruitier, cela représente un complément de revenu stable sans souci de gestion locative. Pour le nu-propriétaire, c'est l'opportunité d'acquérir des parts à un coût réduit tout en bénéficiant de la perspective de plus-values à long terme. Cette stratégie, bien que prometteuse, nécessite une compréhension approfondie des implications fiscales et des obligations contractuelles entre les parties impliquées. Par exemple, il est possible de séparer son usufruit et sa nue propriété entre une personne jeune et une plus agé ou entre une personne morale et une physique par exemple. 

Lisez notre guide sur le démembrement des SCPI pour en savoir plus !

Comment investir dans une SCPI ?

Les étapes pour investir

Investir dans une SCPI implique plusieurs étapes :

• Sélection de la SCPI : choisissez la SCPI qui correspond le mieux à vos objectifs d'investissement, qu'il s'agisse de revenus réguliers, de réductions fiscales ou de plus-values potentielles.
• Souscription de parts : vous devez acheter des parts de la SCPI en versant un montant initial. Le nombre de parts que vous détenez dépendra de votre investissement initial.
• Réception des revenus : vous recevrez régulièrement des revenus sous forme de loyers, généralement trimestriels. Ces revenus seront versés sur votre compte bancaire.
• Suivi de la gestion : la société de gestion gère les biens immobiliers pour votre compte. Vous n'avez donc pas à vous occuper de la location, de la maintenance ou de la gestion locative.

Les moyens de paiement

Comme nous l'expliquons dans notre guide complet sur les SCPI, vous pouvez utiliser différents moyens de paiement pour investir en SCPI :

• Versement comptant : vous payez le montant total de vos parts en une seule fois, depuis votre compte bancaire ou via une assurance vie.
• Crédit bancaire : vous pouvez également financer votre investissement en utilisant un prêt bancaire, ce qui vous permet de profiter de l'effet de levier.

La gestion déléguée et la liquidité

La gestion déléguée est l'un des avantages des SCPI. Vous n'avez pas à vous soucier de la gestion quotidienne des biens immobiliers ni de la recherche de locataires. La société de gestion s'occupe de tout. Cependant, il est important de noter que la liquidité des parts de SCPI est limitée : vous ne pouvez pas les acheter ou les vendre instantanément comme des actions. La revente de vos parts peut prendre du temps, en fonction de la demande sur le marché secondaire des SCPI.

Fiscalité des SCPI

La fiscalité est un aspect clé de l'investissement en SCPI, notamment en SCPI fiscale, il est donc important de bien la comprendre.

Implications fiscales pour les investisseurs

La fiscalité des SCPI dépend du type de SCPI dans lequel vous investissez. Les SCPI de rendement sont soumises à l'impôt sur le revenu, tandis que les SCPI fiscales offrent généralement des avantages fiscaux, mais avec des règles spécifiques à respecter.

Déclaration de revenus et réductions d’impôts

Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous devez déclarer les revenus que vous percevez chaque année dans votre déclaration de revenus. Les SCPI fiscales peuvent vous permettre de bénéficier de réductions d'impôts, mais elles sont souvent soumises à des conditions, telles que la durée de détention minimale.

Impact de la fiscalité sur les rendements

Il est essentiel de comprendre l'impact de la fiscalité sur vos rendements en SCPI. Les impôts sur les revenus locatifs et les plus-values peuvent réduire votre rendement net. Cependant, les avantages fiscaux offerts par certaines SCPI peuvent compenser ces impôts.

Conseils pour choisir une SCPI

Critères de sélection

Lorsque vous choisissez une SCPI, prenez en compte les critères suivants :

• Objectifs d'investissement : déterminez si vous recherchez des revenus réguliers, des avantages fiscaux ou des plus-values à long terme.
• Historique de performance : examinez l'historique de performance de la SCPI, y compris les rendements passés.
• Frais et commissions : comparez les frais de souscription, de gestion et de sortie entre différentes SCPI.

Importance du conseil en gestion de patrimoine

Il peut être judicieux de consulter un conseiller en gestion de patrimoine avant d'investir dans une SCPI. Un professionnel peut vous aider à choisir la SCPI la plus adaptée à votre situation financière et à vos objectifs.

Éviter les arnaques en ligne

Enfin, soyez prudent lorsque vous investissez dans des SCPI en ligne. Évitez les offres trop alléchantes et assurez-vous que la SCPI que vous envisagez est régulièrement enregistrée et suivie par les autorités financières.

En conclusion, les SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de diversifier leur patrimoine en investissant dans l'immobilier sans les tracas de la gestion directe. Cependant, il est essentiel de comprendre les différents types de SCPI, leur fonctionnement, les avantages et les risques, ainsi que les implications fiscales avant de prendre une décision d'investissement. En suivant les conseils appropriés et en choisissant judicieusement votre SCPI, vous pouvez potentiellement réaliser des rendements attractifs tout en gérant efficacement votre patrimoine immobilier.

Homunity rappelle que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital investi n'est pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en capital. La SCPI est un produit de placement collectif en immobilier à capital variable. La SCPI est un placement de long terme avec une durée minimum de conservation des parts conseillée de 8 ans.

Cet article a été rédigé par Mikael Assayag, Directeur de l'Epargne d'Homunity et expert SCPI.