Guide complet sur les SCPI de commerce

Malgré l’évolution des habitudes de consommation et la concurrence d’Internet, les SCPI de Commerce affichent toujours des performances élevées. Vous souhaitez investir dans ces SCPI thématiques ? Explorez notre guide complet !

Qu'est-ce qu'une SCPI de Commerce ?

Définition et fonctionnement d’une SCPI de commerce

Les SCPI de Commerce sont des sociétés de placement collectif dont la mission consiste à acquérir des immeubles de commerce afin de les mettre en location et de générer des revenus. Pour être qualifiée de SCPI de Commerce, la société doit, en principe, détenir un parc immobilier composé d’au moins 70 % de locaux commerciaux.

Les SCPI de commerce fonctionnent comme toutes les SCPI de rendement. Elles collectent des fonds afin d'acquérir des biens immobiliers. Les revenus locatifs sont ensuite distribués aux épargnants, sous forme de dividendes. Leur montant dépend du nombre de parts détenues. 

Les différents types de commerces 

Les SCPI de commerce investissent dans différents types d’immeubles commerciaux. 

Certaines sociétés de gestion concentrent leurs acquisitions sur des boutiques spécialisées, situées dans les grandes agglomérations. Elles privilégient alors les artères commerçantes des centre-villes. Leur parc immobilier se compose de magasins indépendants, installés depuis de nombreuses années, ou de grandes enseignes nationales. 

D’autres sociétés de gestion se tournent vers les commerces de proximité, situés dans les quartiers résidentiels ou commerçants. Il peut s’agir de commerce dits essentiels, consacrés principalement à l’alimentation, ou des boutiques spécialisées (boucherie, confiserie, etc.). Les locaux de services, comme ceux des banques, sont également recherchés.  

Enfin, certaines de ces SCPI thématiques investissent dans les parcs commerciaux, localisés en périphérie des grandes villes. Ces immeubles sont occupés par un grand nombre de boutiques diversifiées. Elles sont souvent associées à un supermarché ou un hypermarché et à un grand parking. 

Bon à savoir : ne pas confondre SCPI de Commerce et SCPI de Bureaux 

Les SCPI de Bureaux n’investissent pas dans des actifs commerciaux. Comme leur nom l’indique, leurs sociétés de gestion concentrent leurs acquisitions sur le marché des bureaux d’entreprise. 

Pourquoi investir dans les SCPI de commerce ?

Les SCPI commerciales permettent aux épargnants d’investir, à petit prix, dans un secteur économique jusque-là réservé aux professionnels. 

Par ailleurs, ces SCPI affichent des rendements élevés et stables. C’est notamment le cas des sociétés de placement collectif spécialisées dans les commerces dits essentiels. Ce secteur est, en effet, particulièrement résilient aux fluctuations économiques. Investir dans ce type de SCPI de commerce permet donc de se constituer un revenu complémentaire régulier. 

Enfin, les SCPI de commerce investissent dans des biens locatifs bénéficiant des baux commerciaux. Ces derniers sont conclus pour une durée moyenne de 9 ans. Cela permet de mieux sécuriser la location des immeubles et de réduire le risque de vacance locative. 

Comment choisir la meilleure SCPI de commerce ?

Comment sélectionner une SCPI de Commerce ? 

Deux principaux critères de sélection doivent attirer votre attention. 

Pour garantir un bon rendement, la SCPI doit assurer un taux d’occupation élevé. C’est pourquoi, l’emplacement de son parc immobilier est un critère clé. Ses actifs doivent se situer dans des zones dynamiques, à forte visibilité. Une bonne localisation limite le risque de vacances locatives et améliore la rentabilité de votre investissement.

La nature des actifs immobiliers est le second critère à prendre en compte. Les SCPI spécialisées dans les commerces dits essentiels, les grandes enseignes et les services porteurs comme les banques sont moins sensibles aux chocs économiques.    

Classement et Comparatif des SCPI de Commerce

Voici le top 4 des SCPI de Commerce en 2022 :  

• La SCPI Coeur de Ville a servi à ses associés un taux de redistribution de 5,30 % en 2022. Son portefeuille est aujourd’hui composé à 46,15 % de commerces alimentaires et son taux d’occupation financier atteint 93,28 %, au deuxième trimestre 2023. La souscription d’une part de cette SCPI spécialisée nécessite un budget de 210 euros. 
• Altixia Commerces affichait quant à elle un rendement de 5,34 % au 31 décembre 2022. Cette SCPI de commerce, dont la part vaut aujourd’hui 203 euros, connaît un taux d’occupation de 86 %. Son patrimoine immobilier est composé à 57 % de commerces en retail park et 38 % de commerces de pied d’immeubles. 
• Cristal Rente a, elle aussi, connu une belle performance en 2022 avec un taux de redistribution de 5,05 % et une occupation de 98,80 %. Ses spécialités : le commerce alimentaire (51,73 %), les magasins de bricolage et de jardinerie (27,19 %) et la restauration (13,03 %). 
• Enfin, Urban Coeur Commerce complète ce classement avec un rendement de 4,70 % et une occupation de 97,6 %. Cette SCPI thématique dispose d’une bonne diversification de ses actifs : commerces spécialisés (27 %), alimentation et restauration (18 %) et services (28 %).  

Comment investir dans les SCPI de commerce ?

Investissement Direct et Indirect

Les parts de SCPI peuvent être achetées au comptant, avec vos fonds propres. Vous pouvez également souscrire un crédit immobilier auprès de votre établissement bancaire. Cette solution est intéressante pour augmenter votre capacité d’investissement et profiter d’un effet levier. 

Enfin, sachez que les parts de certaines SCPI de commerce peuvent être logées dans un contrat d’assurance vie. Les dividendes perçus permettent de couvrir les frais liés à ce placement à la fiscalité avantageuse. En revanche, vous ne pouvez pas financer votre investissement avec un crédit. Vous renoncez donc à un effet levier. 

Bon à savoir : il est possible d’acquérir uniquement l’usufruit ou la nue-propriété des parts de SCPI de commerce, dans le cadre d’un achat en démembrement. 

Conseils et précautions à prendre

Avant d’investir dans une SCPI de commerce, il est impératif de bien comprendre les risques associés. Dans ce type d'investissement, les rendements ne sont jamais garantis. Par ailleurs, le risque de perte en capital est réel. Le marché immobilier est, en effet, soumis à des fluctuations qui peuvent avoir un impact sur la valeur des biens. La situation économique du pays peut également modifier leurs conditions de location. 

Afin de minimiser ces risques, il est essentiel de choisir votre SCPI de commerce avec une grande attention. Dans cette démarche, il est recommandé de vous faire accompagner par un expert en SCPI qui pourra vous fournir un accompagnement sur mesure. 

Besoin de conseils ? N'hésitez pas à consulter notre guide complet sur les SCPI.