Guide Complet sur le Financement des SCPI
Au comptant, par crédit, via une assurance vie, il existe plusieurs solutions pour assurer le financement de vos parts de SCPI. Le guide complet Homunity vous explique tout cela en détail.
Introduction au Financement des SCPI
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Comme son nom l’indique, la Société Civile de Placement Immobilier est un véhicule d'investissement collectif en immobilier. Elle permet à un groupe d'investisseurs de mettre en commun leur argent pour acheter et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de commerces ou encore de logements résidentiels.
Pourquoi opter pour le financement des SCPI ?
Pour acheter des parts de SCPI, il faut d’abord financer son projet. Lorsque l’investisseur dispose des fonds en euros nécessaires, cette étape ne pose aucune difficulté. En revanche, d’autres modes de financements impliquent des opérations plus complexes.
Les Différents Modes de Financement des SCPI
Bien que certains modes de financement classiques comme le PEA, le PEA-PME ou le Compte-titres, ne permettent pas d'inclure des SCPI, il existe néanmoins diverses méthodes pour investir dans ces véhicules de placement immobilier :
Le financement au Comptant
Dans ce cas de figure, l’investisseur utilise son épargne pour financer l’acquisition des parts de SCPI.
Avantages et Inconvénients
Passé le délai de carence (entre 3 et 9 mois), il peut percevoir et profiter de ses premiers dividendes. En revanche, en cas de financement de SCPI au comptant, l’investisseur se démunit d'une partie de ses liquidités. Il doit donc s’assurer qu’il n’aura pas besoin de cet argent à court terme.
Financement au comptant : pour qui ?
L’acquisition au comptant des parts de SCPI est adaptée aux petits investisseurs et ceux dont le taux d’endettement est déjà important.
Le financement à Crédit des parts de SCPI
L’investisseur souscrit un emprunt auprès d’un établissement bancaire pour financer son opération.
Avantages et Inconvénients
Le financement d’une SCPI par crédit permet à l’investisseur d’augmenter sa capacité de financement. Il peut donc acheter davantage de parts de SCPI, tout en profitant d’un effet levier. Toutefois, l’investisseur est tributaire des taux d’intérêt parfois élevés. Par ailleurs, les banques peuvent se montrer frileuses à accorder ce type de prêt. Elles conditionnent parfois l’octroi de l’emprunt à la souscription de leurs propres produits.
Financement à crédit des parts de SCPI : pour qui ?
Ce type de financement s’adresse en priorité aux investisseurs ne disposant pas des fonds suffisants et dont le taux d’endettement reste faible.
L’acquisition des parts de SCPI via une assurance Vie
Cette fois, l’assureur se charge de l’acquisition des parts de SCPI, placées au sein d’un contrat d’assurance vie. Les loyers financent alors les frais liés à ce type de véhicule et profitent de sa fiscalité avantageuse. En revanche, en cas de financement de SCPI via une assurance vie, aucun crédit n’est possible. Le souscripteur ne bénéficie donc pas de l’effet de levier.
Ce mode de financement convient aux investisseurs détenteurs de liquidités, souhaitant optimiser la transmission de leur patrimoine.
L’achat de SCPI en démembrement
Le droit de propriété est composé :
- De l’usufruit : le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus ;
- De la nue-propriété : le droit de posséder le bien, sans pouvoir l’utiliser ou en tirer profit.
Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété.
Dans le cadre d’un financement de SCPI en démembrement, l’usufruitier perçoit les dividendes versés par la société de gestion. Le nu-propriétaire ne pourra les recevoir qu’une fois la période de démembrement terminée.
Cette opération présente un certain nombre d’avantages. Le nu-propriétaire profite d’une forte décote sur le prix d’acquisition des parts. Il est, par ailleurs, exonéré d’impôt pendant toute la période de démembrement. Enfin, la valeur des parts de SCPI n’entre pas dans le calcul de l’IFI.
Conseils pour Choisir le Bon Financement
Comme nous l'expliquons dans notre guide complet sur les SCPI, commencez d'abord par évaluer attentivement votre situation financière actuelle, en tenant compte de vos revenus et de vos dettes.
Ensuite, déterminez clairement vos objectifs d'investissement : se constituer des revenus complémentaires, préparer sa retraite ou sa succession, etc.
Enfin, n'hésitez pas à consulter des experts en gestion de patrimoine ou des conseillers financiers. Ces dernières sont là pour vous aider à élaborer une stratégie d'investissement adaptée à vos besoins et à votre situation financière. Ces professionnels peuvent également vous guider dans le choix du financement le plus approprié, en prenant en compte votre profil d'investisseur et vos objectifs à long terme.
Précautions à Prendre et Risques
Tout d'abord, soyez conscient des risques liés aux investissements en SCPI (capital non garanti, diminution du rendement ou de la valeur des parts).
Assurez-vous également de diversifier votre portefeuille de SCPI en investissant dans différentes régions et types de biens.
Enfin, tenez compte des considérations fiscales. Les revenus et les gains en capital issus des SCPI peuvent, en effet, être soumis à une fiscalité spécifique.
Besoin d’un accompagnement d’experts pour financer l’achat de vos parts SCPI ? Contactez Homunity !
