Indivision et LMNP : comment mettre en place une location meublée entre plusieurs propriétaires ?
La location meublée en indivision - c’est-à-dire avec plusieurs propriétaires - est possible. Toutefois, ce montage particulier impose des obligations de gestion aux coindivisaires., des règles propres à la propriété puis à la déclaration des revenus issus de la location meublée. Les voici expliquées pour vous aider à mettre en place le dispositif LMNP.
Le principe de l’indivision avec le LMNP
L’indivision désigne la détention d’un logement par plusieurs personnes. On parle alors de copropriétaires (plus précisément coindivisaires) qui détiennent chacun des parts de manière égale ou non. On peut par exemple être propriétaire d’une maison ou d’un appartement en couple ou entre amis à 50 % chacun, ou au contraire avoir une répartition inégale.
Cette situation juridique aboutit à un constat : un bien en indivision appartient à plusieurs personnes. On dit plus précisément qu’un bien indivis est une « propriété collective » aux yeux de l’administration fiscale.
Il est important de noter que le statut de l’indivision émane parfois d’un choix (une décision d’acheter à plusieurs) mais également dans de nombreux cas d’une décision juridique, dans le cadre d’une succession.
De fait, lorsque vous souhaitez mettre en place une location meublée dans cette propriété collective, des règles sont à respecter pour exploiter en commun le bien.
La gestion d’un bien meublé en indivision
Puisque plusieurs propriétaires sont concernés par la gestion du ou de plusieurs bien(s), tous les actes de gestion doivent être clairement encadrés avec selon leur importance une validation préalable des indivisaires.
Pour le cas d’une location meublée en indivision comme pour tout autre bien possédé à plusieurs, la loi différencie trois actes de gestion :
- Les actes conservatoires (ou actes de conservation) qui concernent comme leur nom l’indique la conservation du bien. Ce sont des décisions que chaque indivisaire a le droit de prendre sans en informer les autres.
- Les actes d’administration font référence à la gestion courante. Il s’agit là par exemple de valider des travaux d’entretien ou encore de signer un bail de mise en location. Dans ce cas, l’accord des propriétaires représentant deux tiers des parts est nécessaire. Un seul propriétaire cumulant plus de deux tiers des parts peut seul prendre une décision, ayant la majorité.
- Les actes de disposition sont les plus importants, le plus emblématique étant la décision de vendre. Dans ce cas l’unanimité de tous les indivisaires est nécessaire.
Pour aboutir à une bonne gestion d’un bien meublé en indivision, il est recommandé de déterminer tous les actes d’administration et si possible d’attribuer des tâches précises à chaque indivisaire. Une personne peut être référente pour la mise en location de logement ou encore les échanges avec les différents prestataires amenés à intervenir sur le bien. À défaut d’un accord entre les différents propriétaires, il est important de tenir régulièrement des réunions avec des votes pour valider les différentes décisions concernant le logement.
Une convention d’indivision, rédigée avec l’appui d’un notaire, peut consigner noir sur blanc les règles de gestion et désigner un gérant pour assurer les principales tâches administratives.
La déclaration d’un bien meublé en indivision
Un sujet est essentiel lorsque l’on parle de LMNP et d’indivision : celui de la déclaration des revenus locatifs. Les coindivisaires ont l’obligation de déclarer le logement meublé et les revenus qui en sont tirés. Pour cela, la première étape consiste à réaliser l’inscription du bien auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. Il faut remplir le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01).
Votre bien en indivision possèdera alors un numéro SIRET. Le régime réel simplifié s’appliquera de droit et vous devrez effectuer une déclaration fiscale chaque année. Pour cela, déclarez les revenus locatifs de votre LMNP dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de votre déclaration d’impôts individuelle, au prorata des parts détenues.