F.A.Q.
I. Se préparer à investir en crowdfunding
1. Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier se traduit littéralement par « financement par la foule » de l’immobilier. Plus concrètement, c’est l’opportunité donnée à des particuliers de se grouper dans le but d’investir dans des projets immobiliers.
2. Quelle est la différence entre le crowdfunding et le financement participatif ?
Il n'y a pas de différence entre les deux termes. Le financement participatif est simplement la traduction française du crowdfunding, d’origine anglo-saxonne.
3. Qu'est-ce qu'un promoteur immobilier ?
Autrefois appelé monteur d’affaires immobilières, le promoteur immobilier est l’acteur central de l’immobilier neuf. Son cœur de métier va de la recherche d’un terrain à la livraison d’un appartement à son acquéreur, en passant par la conception du projet, le financement, la vente des lots et le suivi du chantier.
Le promoteur va réunir autour du programme immobilier une équipe de spécialistes composée d’architectes, de bureaux d’études, d’entreprises de construction et bien d’autres acteurs.
4. Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Un marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers qu'il réhabilite pour les revendre après y avoir apporté une plus-value.
5. Pourquoi les promoteurs font-ils appel au crowdfunding immobilier ?
Dans le schéma de financement d’un promoteur immobilier, celui-ci fait généralement appel à ses fonds propres, à des investisseurs, ainsi qu’à une banque.
Homunity n’a pas vocation à remplacer la banque, mais se substitue aux investisseurs et vient ainsi compléter les fonds propres du promoteur immobilier.
6. Comment se rémunère le promoteur ?
Un promoteur immobilier vit de la vente des appartements ou des maisons qu’il construit. Le produit de la vente lui permet de payer les études préalables, la commercialisation, la construction, ses employés, mais également les frais liés aux sommes qu’il emprunte aussi bien auprès de vous que de la banque ayant accordé le crédit. La marge moyenne pour un programme immobilier en France oscille entre 8 et 10 %. Cette marge n’a aucune corrélation avec le rendement qui vous est délivré.
7. Quel est l'intérêt pour les investisseurs ?
Le crowdfunding immobilier vous permet aujourd’hui d’accéder à un investissement lucratif avec une dimension immobilière prépondérante. Cet investissement est accessible dès 1 000 €, sur des périodes allant de 12 à 24 mois, et vous proposant un rendement compris entre 8 et 10 %* net avant impôts.
8. Quelle est la durée d'investissement ?
La durée d'investissement varie entre 12 et 30 mois en fonction des projets.
9. Quelle stratégie d'investissement adopter ?
Un investisseur aguerri est un investisseur qui diversifie ses placements. Avec Homunity, vous pouvez diversifier vos investissements, en choisissant de financer plusieurs projets plutôt qu’un seul et de varier la situation géographique, le taux de rendement, le promoteur, etc.
Comme pour tout investissement, il est important de comprendre ce dans quoi vous investissez.
10. Quels sont les risques ?
Malgré l’audit réalisé par Homunity pour chaque projet, tout investissement comporte des risques. Nous avons listé pour vous ceux que vous supportez en tant qu’investisseur :
Compte tenu de la connaissance de ces différents risques, il convient de les étudier un par un. Malgré l’ensemble de ces analyses, le risque de perte partielle, voire totale, de l’investissement, ainsi qu’un risque d’illiquidité, existe toujours.
N’investissez que dans ce que vous comprenez et l’argent qui ne vous est pas vital. N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet.
Homunity informe ses investisseurs que les obligations qu'elle propose ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts établi conformément à la directive 2014/49/UE et ne sont pas couverts par le système d’indemnisation des investisseurs établi conformément à la directive 97/9/CE.
Les investisseurs non avertis bénéficient d'un délai de réflexion de quatre jours calendaires.
11. Quelles sont les différentes étapes d'un projet ?
Les différentes étapes d’un projet classique sont :
II. Investir en crowdfunding avec Homunity
1. Un particulier peut investir, une société aussi ?
Une société peut tout à fait investir dans les projets de crowdfunding. Il vous suffit, non pas de créer un compte « particulier », mais un compte « professionnel ».
Les justificatifs demandés pour investir avec une entreprise sont les suivants :
2. Puis-je investir de l'étranger ?
Oui, vous pouvez tout à fait investir de l’étranger. Seuls les résidents américains ne sont pas autorisés à souscrire aux projets immobiliers.
3. Quelles pièces dois-je fournir afin de pouvoir investir ?
Pour pouvoir investir, vous devez fournir :
La pièce fournie devra être datée de moins de 3 mois.
4. Quel est le ticket minimal ? Le ticket maximal ?
Le ticket minimal pour investir est de 1 000 € et exceptionnellement sur certains projets de 2 000 €.
5. Quels sont les moyens de paiement ?
Il existe deux modes de paiement :
6. Combien de temps ai-je pour investir ?
Vous pouvez investir sur un projet seulement pendant une période de collecte définie. Cette dernière dure en moyenne deux semaines par projet.
7. Comment se passe le versement des fonds ? Quels sont les moyens de paiement possible ?
Le versement des fonds se fait à travers notre prestataire de paiement Mangopay, par virement ou carte bancaire.
Le paiement par carte bleue est plafonné à 2 000 € et a un coût de 8 €, le virement est, quant à lui, totalement gratuit.
8. Que se passe-t-il si un projet n'atteint pas 100 % du montant recherché ?
Si le nombre d’investisseurs n’est pas suffisant, vos fonds vous sont restitués sans frais. Les projets sont validés à partir du moment où 80 % des fonds sont collectés.
9. Comment se passe la signature du contrat d'investissement ?
La signature peut se faire 100 % en ligne grâce à notre prestataire Yousign. C’est simple, rapide et totalement légal.
10. Quels sont les frais pour l'investisseur ?
L’investisseur ne paye ni frais d’entrée, ni frais de sortie et ni frais de gestion. S’il investit par virement, cela est totalement gratuit. L’investisseur ne paye que des frais de 8 € s’il paye par carte bancaire.
11. Que se passe-t-il pendant la durée de mon investissement ?
Vos fonds sont utilisés par le promoteur immobilier afin de développer le programme immobilier dans lequel vous avez investi.
Nous vous tenons au courant avec des rapports trimestriels sur l’avancement du projet que vous avez souhaité financer. Les rapports sont mis en ligne au cours de la semaine suivant les 15 janvier, 15 avril, 15 juillet et 15 octobre. Si la durée entre le versement des fonds au promoteur pour un projet quelconque et la première date de mise en ligne des rapports suivant le versement est trop courte, alors il n’y aura pas de rapport pour le projet en question. Il faut qu’il s’écoule au minimum trois mois entre le versement des fonds au promoteur et la première date de mise en ligne des rapports.
Par exemple :
Un projet est financé en mars et les fonds sont versés au promoteur le 25 mars ; il n’y aura pas de rapport la semaine du 15 avril, le premier rapport sera mis en ligne la semaine du 15 juillet.
12. Comment se passe mon remboursement ?
Dès lors que le promoteur restitue les fonds, votre capital et les intérêts sont reversés sur votre compte bancaire.
13. L'investissement en crowdfunding immobilier est-il accessible aux institutionnels ?
Oui, l'investissement en crowdfunding immobilier est accessible aux institutionnels.
14. Pourquoi ouvrir la plateforme à des investisseurs institutionnels ?
Il y a une forte demande de la part des institutionnels pour diversifier leurs actifs, l’immobilier non coté en faisant partie.
Ce type de clients permet à la plateforme de mieux accompagner les promoteurs dans leur développement et de proposer un choix plus large de projets à notre communauté d’investisseurs.
15. Que se passe-t-il en cas de décès de l'investisseur ?
Lorsque survient un décès, la succession patrimoniale est organisée par un notaire, celui-ci prendra contact avec nos équipes afin que les modalités de transfert des titres soient communiquées et que les opérations de transfert soient faites aux ayants droit.
16. La nouveauté du PSFP : le délai de réflexion précontractuelle pour les investisseurs non avertis
Délai de réflexion précontractuelle pour les investisseurs non avertis
Les investisseurs non avertis bénéficient d'un délai de réflexion pendant lequel ils peuvent, à tout moment, retirer leur offre d'investissement ou leur manifestation d'intérêt pour l'offre de financement participatif sans justification ni encourir de pénalité. Le délai de réflexion commence au moment où l'investisseur potentiel non averti fait une offre d'investissement ou signale sa manifestation d'intérêt et expire après quatre (4) jours calendaires.
Le délai de réflexion de quatre (4) jours calendaires commencera à courir à compter de la signature du bulletin de souscription. L’investisseur non averti pourra rétracter son offre dans le délai de quatre jours calendaires à compter de la signature du bulletin de souscription en adressant un email avec accusé de réception à l’adresse suivante : paul@homunity.fr. Le courrier devra mentionner expressément le nom de l’investisseur, le nom du projet dans lequel il a investi et le montant investi.
III. Les projets à financer
1. Comment sont selectionnés les projets ?
Homunity s’attache à proposer des projets réalisés par des professionnels du secteur. Pour chaque programme immobilier, nous rencontrons systématiquement les dirigeants et réalisons un audit complet du projet avant de les faire valider auprès de notre comité de sélection.
2. Comment être informé des projets à venir ?
Une fois inscrit sur Homunity.com, vous recevrez de manière régulière des emails de lancement de projet 24 h avant l’ouverture de la collecte. Cela vous permet de lire le dossier détaillé du projet et de poser des questions à nos conseillers avant d’y souscrire.
3. Que signifie les différents rendements ?
Homunity propose des projets immobiliers avec un taux de rendement de 7 à 10 %*. Plus le risque est élevé, plus le taux de rendement sera naturellement haut afin que le gain potentiel rémunère le risque pris et supporté par l’investisseur. En d’autres termes, un projet à 7 %* annuel présente moins de risques qu’un projet à 10 %*.
(* Les performances passées ne présagent pas des performances futures)
4. Puis-je visiter les projets immobiliers ?
Pour des raisons de sécurité et d'assurance, il n'est pas possible de visiter les projets immobiliers.
5. Comment suivre l'avancée de mon financement ?
Une fois par trimestre, nous vous enverrons sur votre espace investisseur un rapport afin que vous puissiez suivre l’avancée des travaux du projet que vous avez financé.
6. Quelle est la procédure en cas de réclamation ?
Pour toute réclamation, vous êtes invité à contacter Homunity soit par e-mail (paul@homunity.fr) soit par courrier adressé au service des relations investisseurs à l’adresse suivante : Homunity — 60, rue Jouffroy d’Abbans - 75015 Paris.
Pour information, une réclamation est une déclaration actant du mécontentement du client vis-à-vis d’Homunity. Une demande d’information, d’avis, de clarification, de service ou de prestation n’est pas une réclamation.
Homunity s’engage à envoyer un courrier d’accusé de réception dans un délai de 10 jours ouvrables maximum à partir de la date de réception et à vous répondre dans un délai de 2 mois maximum à partir de cette même date.
Chaque réclamation est enregistrée par Homunity et fait l’objet d’un suivi régulier afin de pouvoir détecter tout dysfonctionnement et apporter à la procédure les corrections nécessaires.
Si le traitement des réclamations décrit ci-dessus ne parvenait toutefois pas à répondre aux attentes du client et si celui-ci décidait de mettre en demeure Homunity de satisfaire à une obligation à laquelle il croit pouvoir prétendre, Homunity transmettrait le dossier au cabinet d’avocats avec lequel il traite habituellement. Homunity examinera, avec l’aide de ses conseils juridiques, les suites (y compris judiciaires) à éventuellement donner à toute réclamation de ce type.
Si vous n’êtes pas satisfait de la réponse apportée à votre réclamation, vous pouvez vous adresser, gratuitement, au médiateur de l’Autorité des marchés financiers (par courrier postal à l’adresse 17 place de la Bourse — 75082 Paris Cedex 2 ou par formulaire électronique accessible sur le site internet de l’AMF).
IV. Être financé par Homunity
1. Homunity remplace-t-il une banque ?
Non, Homunity ne remplace pas la banque dans le financement d’un promoteur et intervient en complément d’un prêt bancaire. Cependant, dans le cadre d’opérations de marchands de biens, un prêt bancaire n’est pas toujours sollicité par l’opérateur ; Homunity peut alors accepter de proposer le projet à ses investisseurs.
2. Quel montant Homunity peut-il apporter a un promoteur ?
Le montant apporté par Homunity ne peut dépasser 80 % de la somme requise en fonds propres par le promoteur, dans la limite d’un montant total de huit millions d’euros.
3. Promoteur, comment faire appel au crowdfunding immobilier ?
Envoyez-nous un email à promoteurs@homunity.fr, nous soumettrons votre projet à notre processus de sélection avant d’éventuellement le proposer à nos investisseurs.
N’hésitez pas à visiter la page « Lever des fonds » pour avoir plus d’informations sur le sujet.
4. Pourquoi faire appel à Homunity ?
Un promoteur immobilier a tout intérêt à utiliser Homunity, car cela lui coûte moins cher que des investisseurs traditionnels qui rentrent au tour de table et se rémunèrent directement sur la marge de l’opération.
V. Comprendre le fonds Tikehau Homunity Fund
1. Qu'est-ce que le fonds Tikehau Capital ?
Depuis le 23 janvier 2019, Homunity est une filiale de Tikehau Capital, leader en France sur le marché de la dette privée et du prêt aux entreprises. Le groupe investit dans différentes classes d’actifs (dette privée, immobilier, investissement en capital, stratégies liquides), notamment au travers de fonds gérés par Tikehau Investment Management, sa filiale de gestion d’actifs qui opère pour le compte d’acteurs institutionnels et privés.
Le fonds Tikehau est un fonds géré par Tikehau Investment Management. Ce fonds regroupe plusieurs types d’investisseurs institutionnels, family office, investisseurs financiers professionnels, dont Tikehau Capital.
2. Quelles sont les regles d'investissement du fonds ?
Conformément aux règles d’investissement du fonds, le Fonds Tikehau pourra investir aux côtés des investisseurs, de manière discrétionnaire, à hauteur de 50 % minimum du montant du financement souhaité par le porteur de projet pour les financements supérieurs ou égaux à 400 000 €. Si au bout de 15 jours calendaires, l’objectif de collecte n’est pas atteint, le fonds se réservera la possibilité de compléter cette collecte, conformément à ses règles d’allocation.
Sur les dossiers inférieurs à 400 000 €, afin de laisser une plus grande place à notre communauté, le fonds se réservera la possibilité de n’investir qu’au bout de 15 jours calendaires sur le reliquat éventuel de la collecte, et ce de manière discrétionnaire.
La participation ou non-participation du fonds au financement des projets sera indiquée sur la page propre à chaque projet. Le fonds investira aux mêmes conditions économiques et juridiques que l’ensemble des autres investisseurs.
VI. Fiscalité Crowdfunding Immobilier
1. Qu'est-ce que la demande de dispense de prélèvement forfaitaire unique ?
Lors d’une sortie positive de votre investissement, les intérêts versés font l’objet d’un prélèvement à la source de 30 % (17,2 % au titre des prélèvements sociaux et 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu) : c’est le prélèvement forfaitaire unique (PFU).
Si le revenu fiscal de référence de votre foyer fiscal est inférieur aux montants indiqués ci-dessous*, vous pouvez effectuer une demande de dispense de prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu :
Pour bénéficier de cette dispense pour l’année N, vous devez en faire la demande (attestation sur l’honneur) à Homunity avant le 30 novembre de l’année N-1.
Exemple : pour des intérêts versés en 2020, vous devez effectuer une demande avant le 30 novembre 201Seuls les 17,2 % au titre des prélèvements sociaux sur les intérêts versés seront alors prélevés.
À noter que le PFU ne s’applique pas et n’est pas donc pas appliqué pour les non-résidents fiscaux français et les personnes morales.
* Données 2018
2. Quelle est l'imposition pour ce type de revenu ?
Lors de la déclaration annuelle de vos revenus, vous n’aurez rien à payer en plus au titre du PFU (30 %) en raison de la retenue à la source opérée par Homunity.
Les intérêts sont à déclarer sur l’imprimé fiscal 2042, qui sera prérempli selon les informations que nous avons communiquées à l’administration fiscale, dans les cases suivantes :
2TR : Montant des intérêts bruts, hors PFU
2CK : Montant inscrit en « Crédit d’impôt égal au prélèvement forfaitaire non libératoire », correspondant aux 12,8 % d’impôt sur le revenu qui ont été prélevés à la source
2CG : Montant des intérêts bruts, hors PFU, soumis aux prélèvements sociaux sans CSG déductible
Vous pouvez vérifier les informations présentes sur l’imprimé fiscal 2042 à l’aide du formulaire CERFA que nous mettons à votre disposition dans l’onglet « Mes investissements » en cliquant sur le bouton « Télécharger le Cerfa » à côté de la fiche du projet pour lequel le remboursement a eu lieu.
Si vous optez pour l’imposition selon le barème progressif, votre impôt sur le revenu sera adapté selon votre taux d’imposition marginal.
Pour une société, les intérêts sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Pour les PME, il correspond à une imposition de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfice imposable, puis 28 % de 38 120 à 500 000 € et 33,33 % au-delà. Pour les autres entreprises, il correspond à une imposition de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables et 33,33 % au-delà. Ce dernier taux sera baissé à 31 % en 2019 puis il sera dégressif jusqu’à atteindre un taux de droit commun de 25 % pour l’ensemble des entreprises (PME et les autres) à compter de 2022.
Dans tous les cas, le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque investisseur et est susceptible d'être modifiée ultérieurement.
I. Se préparer à investir en SCPI
1. Que signifie l'acronyme SCPI ?
L'acronyme SCPI signifie "Société Civile de Placement Immobilier".
2. Comment fonctionne une SCPI ?
Une SCPI est un investissement immobilier locatif qui permet aux associés d'acquérir des parts d'un patrimoine déjà existant (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.).
Ce mode d'investissement permet à chacun d'accéder au marché immobilier sans les contraintes (travaux, recherche de locataires, etc.).
Aussi, le risque est mutualisé entre les investisseurs et chacun perçoit des loyers trimestriellement* en fonction du nombre de parts détenues.
3. Qu'est-ce qu'une SCPI à capital fixe et à capital variable ?
Pour une SCPI à capital fixe, le montant plafond du capital est inscrit dans les statuts. La création de nouvelles parts fait donc nécessairement l'objet d'une décision de la société de gestion.
Pour une SCPI à capital variable, elle est possible à tout moment selon la demande de souscription, c'est automatique.
4. Quel est l'objectif d'une SCPI de rendement ?
L'objectif d'une SCPI de rendement est d'investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) et d'en redistribuer les loyers à ses associés de façon trimestrielle*.
* Comme tout placement, l'investissement en SCPI présente un risque de perte en capital et la performance passée ne présage pas de la performance future. La SCPI est un placement de long terme, ainsi la durée minimum de conservation des parts est de 8 années.
5. Quel est l'objectif d'une SCPI fiscale ?
L'objectif d'une SCPI fiscale est d'investir dans des biens immobiliers à usage d'habitation bénéficiant de dispositifs fiscaux (Denormandie, Pinel, Malraux). Ces SCPI permettent à l'investisseur de réaliser une économie d'impôt.
6. Quels sont les avantages de la SCPI ?
Les avantages de la SCPI sont :
7. Qu'est-ce que le report à nouveau ?
Le report à nouveau est un indicateur comptable correspondant à la partie du bénéfice mise en réserve par la SCPI sur une année.
Cela lui permet de se constituer une trésorerie pour l'année suivante, l'idée étant de conserver un taux de distribution stable dans le temps.
8. Quelle est la durée d'investissement recommandée ?
La durée d'investissement recommandée pour ce type de placement est de 8 ans minimum.
9. Quel est le rôle de l'AMF vis-à-vis des SCPI ?
L'AMF s'assure de la santé et de la bonne tenue réglementaire des SCPI. Elle délivre un agrément aux sociétés de gestion propriétaires des SCPI ainsi qu'un agrément de mise sur le marché.
Le régulateur suit ainsi l'ensemble des acteurs agissant dans le domaine des SCPI afin d'assurer aux investisseurs l'exactitude, la clarté et la transparence des informations données.
10. Qu'advient-il des parts de SCPI en cas de décès ?
En cas de décès, les parts de SCPI que vous détenez s'ajoutent à l'actif successoral. Vos héritiers seront redevables au titre des droits de succession.
Ils pourront conserver ou revendre ces parts à tout moment puisqu'ils en seront propriétaires.
11. À quelle fréquence les loyers sont perçus ?
Le loyers de SCPI sont perçus trimestriellement.*
* Comme tout placement, l'investissement en SCPI présente un risque de perte en capital et la performance passée ne présage pas de la performance future. La SCPI est un placement de long terme, ainsi la durée minimum de conservation des parts est de 8 années.
12. À quoi correspond le délai de jouissance ?
Le délai de jouissance correspond à la durée entre la date de souscription des parts et le moment à partir duquel vous commencez à percevoir des loyers.
En d'autres termes, c'est le temps nécessaire à la SCPI pour concrétiser votre investissement.
Ce délai varie de 2 à 5 mois selon les SCPI.
II. Investir avec Homunity Patrimoine : pourquoi et comment ?
1. Quel est le rôle d’homunity Patrimoine ?
Homunity Patrimoine vous accompagne dans votre investissement en SCPI. En fonction de vos objectifs patrimoniaux, nous vous aidons à choisir la SCPI qui répond le plus à vos attentes et cela de façon gratuite.
2. Comment Homunity patrimoine sélectionne les SCPI ?
Homunity Patrimoine sélectionne les meilleures SCPI du marché au travers de plusieurs critères financiers et extrafinanciers. C'est pourquoi toutes nos SCPI ont été primées comme les meilleures dans leurs catégories respectives.
3. Combien de SCPI sont disponibles sur Homunity.com ?
Sur Homunity.com, il y a actuellement 6 SCPI référencées. Chacune ayant des spécificités différentes afin de répondre à tous les besoins de nos investisseurs.
4. Quels sont les avantages pour un investisseur de passer par Homunity Patrimoine ?
Les avantages pour un investisseur de passer par Homunity Patrimoine sont nombreux :
5. Homunity patrimoine facture-t-il des frais ?
Homunity Patrimoine ne facture pas de frais à l'investisseur. Nous sommes uniquement rémunérés par la société de gestion en tant qu'apporteur d'affaires.
6. Quels sont les frais à payer par l’investisseur ?
Les frais de souscription sont intégrés dans la valeur de part et sont déduits lors de leur revente. Ainsi le rendement calculé porte sur l'ensemble de la valeur de la part.
7. Comment souscrire à des parts de SCPI avec Homunity Patrimoine ?
La souscription à des parts de SCPI se fait directement en ligne sur Homunity.com.
8. Comment puis-je suivre la vie de mon placement ?
Vous disposez d'un espace "mes investissements" sur notre plateforme afin de suivre l’évolution de vos investissements. Nous restons également disponibles pour vous aider à suivre votre portefeuille.
III. Investir en SCPI ?
1. Quels sont les critères à prendre en compte avant de choisir sa SCPI ?
Les critères à prendre en compte avant de choisir une SCPI sont :
Nos conseillers sont à votre disposition pour vous aider à sélectionner la SCPI qui correspond parfaitement à vos objectifs patrimoniaux.
2. Pourquoi investir en SCPI à crédit ?
En investissant en SCPI à crédit, vous bénéficiez d'un double effet de levier.
Tout d'abord, un effet de levier de l'emprunt (vous investissez un montant supérieur à votre capacité d'épargne réelle), puis un effet de levier des revenus fonciers (les loyers permettent de financer les intérêts et même une partie du capital).
Comme lors d'un investissement en immobilier direct, vous déduisez les intérêts de vos revenus fonciers et le prêt est modulable selon votre âge, votre capacité d'épargne mensuelle et votre projet.
3. Quels sont les risques liés à ce placement ?
Le principal risque est celui de la baisse du prix de la part. En effet, elle peut varier selon la conjoncture immobilière et les fluctuations du marché (à noter que ce risque reste faible grâce à la mutualisation des risques et à la diversification des biens acquis au sein même de la SCPI).
4. Quel est le montant des frais de souscription ?
Les frais de souscription oscillent entre 0 et 12 % TTC du montant de la part en fonction des SCPI. Ils financent la recherche et l'acquisition des biens immobiliers de la société de gestion.
5. Y a-t-il un nombre de parts minimal de SCPI à acquérir ?
Le nombre minimal de parts dépend des SCPI. Chez Homunity Patrimoine, l'investissement en SCPI est accessible à partir de 5 000 €.
6. Les dividendes des SCPI peuvent-ils baisser ?
Les dividendes des SCPI peuvent baisser car il est bon de rappeler que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
7. Est-il préférable d'acheter des parts de SCPI sur le marché primaire ou sur le marché secondaire ?
La principale différence entre ces deux marchés est essentiellement la durée administrative nécessaire pour revendre vos parts.
8. Quel montant dois-je investir pour rendre ce placement lucratif ?
Nous vous conseillons d'investir au minimum 20 000 € pour rendre ce placement attractif.
IV. Vie de la SCPI
1. Quelle est la composition du patrimoine de la SCPI ?
Le patrimoine d'une SCPI se compose de bureaux, commerces, boutiques, entrepôts et immeubles de santé. Depuis quelques années, certaines SCPI se spécialisent même dans un secteur en particulier. C'est le cas pour Activimmo qui investit exclusivement dans des entrepôts et locaux d'activités du secteur de la logistique.
2. Qui sont les locataires des actifs détenus par les SCPI ?
Les locataires sont majoritairement des entreprises (souvent de taille nationale) et des professionnels.
3. Est-ce que je peux visiter le patrimoine détenu ?
Non, cela n'est pas possible. En revanche, certains sites spécialisés proposent une visite virtuelle des biens des SCPI.
4. Que se passe-t-il si la SCPI fait faillite ?
Si la SCPI venait à faire faillite, sa gestion serait directement transférée à une autre société de gestion agréée par l'intermédiaire de l’AMF.
5. Comment se tenir informé de la vie de la SCPI ?
La SCPI fournit à ses associés un bulletin trimestriel et annuel ainsi que le document d'information clé pour l'investisseur (DICI), permettant ainsi à l'investisseur d'être au courant des dernières actualités des SCPI.
V. Revente des parts
1. Comment fonctionne le marché secondaire ?
Le marché secondaire repose sur la confrontation entre les offres des associés cédant leurs parts et les demandes d'achat des futurs associés durant une période donnée. La société de gestion définit ensuite le prix qui permet de vendre le plus de parts lors d'une opération (mensuelle ou hebdomadaire).
2. Comment revendre mes parts de SCPI ?
Si vous détenez des parts de SCPI à capital variable, vous pouvez revendre partiellement ou totalement vos parts à n’importe quel moment. La liquidité est versée en moyenne dans un délai de 1 à 2 mois à compter de la demande formalisée.
Si vous détenez des parts de SCPI à capital fixe, deux possibilités :
Dans tous les cas, nous vous accompagnons et assurons le suivi de ces demandes afin qu'elles soient réalisées dans les plus brefs délais.
3. Sous quelle durée puis-je récupérer mes fonds ?
Pour les SCPI à capital variable, le délai est d'environ 2 semaines.
Pour les SCPI à capital fixe, les confrontations entre offre et demande ont lieu de façon mensuelle ou hebdomadaire.
VI. Fiscalité SCPI
1. Quelle est l'imposition des SCPI ?
Les revenus des SCPI sont assujettis à la fiscalité des revenus fonciers. Ainsi votre imposition portera sur votre tranche marginale d'imposition (TMI) ainsi que les prélèvements sociaux.
2. Les SCPI rentrent-elles dans l'assiette taxable à l'IFI ?
Oui, les SCPI rentrent dans l'assiette taxable à l'IFI. Néanmoins, une légère décote s'applique et celle-ci est indiquée directement par la SCPI.
Vous retrouvez également cette information dans chacune de nos fiches synthétiques disponibles en ligne.
3. IFI et SCPI existe-t-il un avantage ?
La SCPI ne dispose pas d'un cadre fiscal avantageux significatif par rapport à l'IFI.
4. Les SCPI européennes sont-elles soumises à l'IFI ?
Les SCPI ayant du patrimoine immobilier hors de l'hexagone bénéficient d'un traitement fiscal plus attrayant pour les investisseurs français. Les conventions fiscales entre la France et ses partenaires prévoient l'imposition dans les pays où sont localisés les immeubles, ce qui évite la double imposition. Les revenus doivent néanmoins être déclarés en France.
5. Comment remplir sa déclaration d'impôt quand on possède des parts de SCPI ?
La SCPI vous fait parvenir chaque année, au moment de la déclaration d'impôt, un IFU. Il s'agit d'un document vous indiquant quelle case est à remplir sur votre fiche d'imposition et le montant à déclarer.
6. Les frais de souscription sont-ils déductibles des loyers de la SCPI ?
Non, ils ne sont pas déductibles des loyers de la SCPI.
7. Les frais de garantie sont-ils déductibles des loyers de la SCPI ?
Non, ils ne sont pas déductibles des loyers de la SCPI.
I. Se préparer à investir dans l'immobilier
1. Qu'est ce que la VEFA ?
VEFA est l'acronyme de vente en l'état de futur achèvement. Plus concrètement, cela consiste en l'achat sur plan d'un bien immobilier qui de ce fait n'est pas encore construit.
2. Qu’est-ce que la loi Pinel ?
Le Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui donne droit à une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf.
L’investisseur a la possibilité de choisir la période d’engagement 6, 9 ou 12 ans afin de bénéficier d’une réduction de 12, 18 ou 21 %. Les ménages français sont limités à deux logements Pinel par an et plafonnés à 300 000 € par an.
3. Quels sont les risques ?
Avant d'acheter un bien en Pinel, il est important de le sélectionner avec attention : développement économique, emplacement du bien, prix du loyer, etc. Ces éléments sont importants, car ils vont vous permettre de limiter le risque de vacances locatives. En effet, le risque principal est de ne pas trouver de locataire donc de ne pas percevoir de recettes foncières et de réduction d'impôts.
Homunity Patrimoine travaille en amont en auditant les programmes avant de vous les proposer. Nous nous préoccupons uniquement des besoins réels de l’acquéreur et n’avons aucun intérêt à commercialiser un programme neuf plus qu’un autre.
4. Quels sont les avantages du Pinel ?
Le dispositif Pinel apporte de nombreux avantages aux futurs acquéreurs :
5. À quel profil d’investisseur la loi Pinel s’adresse-t-elle ?
Le dispositif Pinel s’adresse à tous les contribuables français payants au minimum 3 500/4 000 € d’impôts.
6. Est-il possible de visiter le chantier de mon futur logement ?
Le chantier est interdit au public durant toute la construction pour des raisons de sécurité et d’assurance. Toutefois, vous pouvez suivre la construction de votre logement sur votre espace client du site du promoteur.
7. Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier neuf ?
Les 6 étapes pour acheter un appartement neuf sont :
8. Comment la phase de livraison se déroule-t-elle ?
Le jour de la livraison, vous êtes accompagné par un chargé de la conception-livraison et d'un expert indépendant. Vous réalisez la visite complète du logement et pouvez tester l'ensemble des équipements. Les éventuelles réserves constatées sont répertoriées sur un procès-verbal de livraison, rédigé par l'expert. A l'issue de cette visite, vous contresignez le procès-verbal de livraison.
9. Qu’est-ce que la RT 2012 ? RE 2020 ?
La réglementation thermique 2012 est une norme obligatoire pour tous les logements neufs et a pour but de limiter la consommation d'énergie primaire. Les appartements neufs doivent ainsi respecter une consommation de 50 kWh/m²/an soit 3 fois moins qu'un bâtiment ancien.
Aussi, la future réglementation environnementale, RE 2020, va imposer des réductions en consommation d’énergie et en émission de gaz à effet de serre, entraînant notamment la fin du chauffage au gaz dans les maisons neuves dès 2022.
II. Investir avec Homunity Patrimoine : où et comment ?
1. Quel est le rôle d’Homunity Patrimoine ?
Le rôle d’Homunity Patrimoine est de vous accompagner de A à Z dans votre projet d’achat. En plus de vous trouver le bien qui correspond à vos besoins et votre capacité d’emprunt, Homunity Patrimoine vous met en relation avec des courtiers et des gestionnaires locatifs pour vous aider à financer et gérer votre bien immobilier.
2. Comment Homunity patrimoine sélectionne les programmes immobiliers ?
Homunity Patrimoine évalue la santé financière des promoteurs, le prix par rapport au marché neuf aux alentours, le dynamisme de la ville et le programme dans sa globalité.
Ces points sont essentiels afin de pouvoir remplir l’objectif annoncé : s’assurer de la mise en location rapide du bien et de sa prise de valeur dans le temps.
3. Quels sont les avantages pour un investisseur de passer par Homunity Patrimoine ?
Les avantages de passer par Homunity Patrimoine sont :
4. Comment se rémunère Homunity Patrimoine ?
Homunity Patrimoine ne facture pas de frais aux investisseurs, nous sommes uniquement rémunérés comme apporteur d'affaires par les promoteurs.
5. Quels sont les frais à payer par l’investisseur ?
L'investisseur devra payer les frais de courtier et le dépôt de garantie (qui sera déduit du montant de son investissement au moment du passage chez le notaire).
6. Depuis quand existez-vous ?
Homunity.com existe depuis 2014 et nous proposons de l'investissement locatif depuis octobre 2020.
7. Avec combien de promoteurs Homunity Patrimoine travaille ?
Homunity Patrimoine travaille avec une trentaine de promoteurs que nous avons audités au préalable.
8. Quelle est la différence entre Homunity Patrimoine et une agence immobilière ?
Homunity Patrimoine ne rentre pas de mandats, nous ne vendons pas de biens directement c'est pourquoi nous ne sommes pas une agence immobilière. Aussi, nous ne vous facturons aucuns frais pour les recherches de logement.
III. Préparation à l'achat
1. Quel est le montant des frais de notaire dans le neuf ?
Les frais de notaire dans le neuf s'élève à environ 2,5 % du montant du bien, à titre de comparaison, dans l'ancien ils sont de 7,5 %.
2. Qu'est-ce qu'un contrat de réservation ?
Dans le cadre d’une VEFA, un contrat de réservation est un document par lequel le promoteur s’engage à construire et à vendre un bien. L’acquéreur s’engage, quant à lui, à l’acheter. Le contrat de réservation est spécifique à la vente en l’état de futur achèvement et fait office de compromis de vente.
Il est signé sous seing privé entre le promoteur et l’acquéreur et engage le promoteur immobilier à réserver le logement neuf si le programme se réalise. Une fois signé, ce document vous permet de lancer les démarches bancaires auprès d’un courtier ou de votre banque.
3. Que contient un contrat de réservation ?
Un contrat de réservation doit mentionner :
4. Quel est le délai de rétractation ?
Vous avez 10 jours pour faire jouer votre droit de rétractation et revenir sur votre décision. Passé ce délai, vous perdrez votre dépôt de garantie.
Ce délai de 10 jours intervient à compter de la réception du contrat contresigné par le promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.
5. Quelles sont les conditions pour bénéficier du PTZ ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné aux ménages avec des revenus modestes et intermédiaires qui souhaitent acquérir leur résidence principale.
Pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, et répondre à un seuil maximal de revenu. (Le plafond est fixé selon le nombre de personnes constituant le ménage)
6. Je suis investisseur et je souhaite personnaliser mon bien, est-ce possible ?
Si le contrat le permet, il vous est possible de faire des travaux modificatifs acquéreur (TMA).
Les éventuelles modifications autorisées concernent uniquement l’aménagement du logement, mais celles-ci restent à l’appréciation et à la validation du mettre d’œuvre et du mettre d’ouvrage.
En général, les modifications engendrent des frais supplémentaires. Il convient de s’assurer que les modifications ne viennent pas enfreindre le code de la construction, les normes en vigueur et le permis de construire qui a déjà été délivré. Si vous ne le pouvez pas, cela est précisé sur le contrat de réservation : « aucune demande de modification ne pourra être formulée par le réservataire ».
IV. Financement de mon projet
1. Comment je finance un projet immobilier locatif ?
Vous pouvez financer votre projet immobilier locatif à l’aide de vos fonds propres ou à travers un crédit immobilier. Nous recommandons ce dernier afin d’utiliser le levier de la dette. Les mensualités seront couvertes d’une part par les loyers que vous percevrez, d’autre part, par les économies d’impôts générées grâce au dispositif Pinel, et enfin par un effort d’épargne variant selon le projet.
2. Qu'est-ce que l'effet de levier bancaire ?
L'effet de levier désigne l'utilisation de l'endettement pour augmenter sa capacité d'investissement. Il est intéressant d'en bénéficier, car il permet à terme de convertir son emprunt en patrimoine.
3. Dois-je mettre de l'apport ? Si oui, combien ?
Dans la mesure du possible, il est préférable de ne pas mettre d'apport. Dans certains cas, la banque demande à l'investisseur d'apporter l'équivalent des frais d'acquisition (notaire + garantie).
4. Comment calculer mon effort d'épargne ?
L'effort d'épargne est obtenu en faisant la différence entre d'une part les loyers que vous allez percevoir et la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier et d'autre part le remboursement du crédit et l'ensemble des charges.
Un conseiller d'Homunity Patrimoine pourra vous présenter des simulations financières, sans engagement.
5. Quel montant puis-je emprunter ?
La capacité d’emprunt dépend des revenus du ménage et des charges fixes existantes (loyers, prêt à la consommation, prêt immobilier, etc.).
Aucun texte de loi définit de pourcentage d’endettement précis. Beaucoup de banques fixent ce taux d’endettement maximum à 33 % du revenu disponible, mais il est possible de dépasser ce seuil, par exemple si l’emprunteur dispose d’un “reste à vivre” important.
Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque ajoutera à vos revenus actuels 80 % des revenus locatifs que vous percevrez, ce qui augmentera votre capacité d’endettement.
6. Sur combien d'années faut-il emprunter ? À quels taux d'intérêts m'attendre ?
Il est conseillé d'emprunter sur une période de 20-25 ans (en fonction de votre profil). Le taux d'intérêt de l'emprunt est d'environ 1 % sur 20 ans et 1,3 % sur 25 ans, assurance non comprise.
Les taux actuels sont historiquement bas ; à ce titre, il est aujourd'hui particulièrement pertinent de profiter du crédit pour se constituer un patrimoine immobilier.
7. Quels documents faut-il fournir à la banque pour constituer le dossier de financement ?
Pour constituer son dossier de financement, il est nécessaire de fournir comme documents :
8. Est-ce que Homunity Patrimoine s'occupe de mon financement ?
Nos partenaires courtiers spécialisés dans l’investissement locatif vous aident à constituer votre dossier auprès des banques et à négocier les meilleures conditions.
9. Quel est l'intérêt de passer par les partenaires bancaires d'Homunity Patrimoine ?
Les partenaires bancaires d’Homunity Patrimoine sont spécialisés dans le financement des biens en investissement locatif.
Dans le cadre de notre offre clé en main, Homunity Patrimoine est en relation directe avec ses partenaires ; ainsi il nous est plus facile de suivre et de tenir informé nos investisseurs sur l’avancement du financement de chaque dossier et d’apporter des solutions rapides si nécessaire.
10. Que dois-je choisir entre une banque et un courtier ?
S'il s'agit de votre banque personnelle, vous pouvez potentiellement bénéficier d'un taux intéressant et accéder plus simplement à un prêt. Le courtier interrogera plusieurs banques afin d'obtenir à un instant T la meilleure offre de prêt.
11. Comment se rémunère Homunity Patrimoine ?
Homunity Patrimoine est un apporteur d’affaires pour les promoteurs immobiliers. Nous mettons en relation nos investisseurs avec nos partenaires promoteurs, et c’est à ce titre que nous sommes rémunérés. Les conditions de réservation et les prix sont identiques pour l’investisseur qu’ils aillent directement voir le promoteur ou qu’il passe par Homunity Patrimoine. Passer par HP permet de bénéficier d’un conseil et d’une expertise personnalisée et gratuite.
V. Location et gestion de mon investissement
1. Comment être sûr que l'appartement sera loué ?
Il est impossible de garantir que le bien sera loué, toutefois Homunity Patrimoine audite les programmes immobiliers selon un cahier des charges et des statistiques précises qui permettent de limiter considérablement le risque de vacances locatives.
2. Comment me protéger des impayés ?
Nos partenaires en gestion locative proposent une assurance Loyers impayés (3 % du loyer) couvrant les impayés sans limites de temps ni de montant.
3. Est-ce que Homunity Patrimoine gère la gestion locative ?
Homunity Patrimoine ne gère pas la gestion locative, toutefois nous avons sélectionné des partenaires expérimentés qui s’occupent de la gestion locative partout en France.
4. Que se passe-t-il si l'appartement est abimé par les locataires ?
Il est conseillé de souscrire à une assurance "détérioration" qui permet de vous protéger de ce type de risque.
5. Quel est l'avantage de passer par l'agence de gestion de Homunity Patrimoine ?
L’avantage de passer par une de nos agences partenaires est le prix. En effet, nous avons négocié les tarifs afin de vous faire profiter du meilleur service à un tarif réduit.
6. Comment choisissez-vous vos partenaires pour la gestion locative ?
Nous sélectionnons nos partenaires locatifs en fonction de leur sérieux, du niveau de prestation proposé et du tarif. Notre objectif est de pouvoir proposer à nos investisseurs un bon niveau de service à des prix compétitifs.
7. Comment définir le loyer Pinel ?
Le loyer Pinel se calcule ainsi : (0,7 + (19/surface)) * surface * prix pinel au m² selon la zone géographique.
8. Que se passe-t-il si mon loyer est au-dessus du loyer Pinel ?
Afin de bénéficier de la réduction fiscale liée au Pinel, il est nécessaire de respecter les plafonds de loyer imposé par ce régime fiscal. Dans le cas où les conditions ne sont pas respectées, aucun avantage fiscal ne pourra être octroyé.
VI. Fiscalité immobilier neuf
1. Quelle est l'imposition pour les loyers perçus grâce à l'investissement locatif ?
Dans le cadre de l’investissement locatif en Pinel, il s’agit nécessairement d’une location nue ; vous relevez donc de la fiscalité des revenus fonciers (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).
2. Comment fonctionne la défiscalisation avec le Pinel ?
La défiscalisation en loi Pinel procure une réduction d’impôts qui évolue en fonction de la durée de mise en location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.
VII. Expatriés
1. Puis-je bénéficier du dispositif Pinel en étant expatrié ?
En étant expatrié, vous ne bénéficiez pas du dispositif Pinel. Toutefois, nous leur recommandons de faire de l’investissement locatif sous le statut LMNP. Ce régime permet de percevoir des revenus locatifs avec une imposition très faible, voire inexistante.