Nouvelle table ronde autour du crowdfunding immobilier : retour sur le rendez-vous annuel d’Homunity

Il ne fallait pas être en retard mercredi 27 juin pour l’événement annuel de la première plateforme de crowdfunding spécialisée dans l’immobilier. En effet, pour la seconde fois, Homunity organisait une table ronde autour de la thématique « Crowdfunding Immobilier : le placement gagnant de 2018 ? ». Réunissant une soixantaine de personnes, professionnels, passionnés, investisseurs aguerris ou simple curieux, la soirée a été l’occasion pour beaucoup de mieux comprendre cette forme d’investissement et les enjeux pour chaque partie prenante.

Afin de couvrir dans son ensemble les problématiques liées au crowdfunding immobilier, Homunity avait invité un promoteur expérimenté et adepte du financement participatif, un membre du comité externe de sélection des projets proposés sur la plateforme ainsi qu’un investisseur aguerri dans le secteur de l’immobilier. Depuis le début de l’année, c’est plus de 62 millions d’euros qui ont été levés sur la trentaine de plateformes dédiées à ce type d’investissement pour 126 projets et avec un rendement moyen à 9,7%. L’engouement côté porteurs de projets ou financeurs est donc toujours aussi présent.

Grâce à leurs expériences respectives, les trois intervenants ont permis de revenir sur les grands axes de cette solution de diversification afin de répondre à la question centrale : s’agit-il du placement gagnant de l’année 2018 ?

Pourquoi et comment un promoteur immobilier finance-t-il une opération via le crowdfunding ?

Le financement de n’importe quelle opération immobilière repose toujours sur 3 piliers fondamentaux : le crédit bancaire, les ventes en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) et les fonds propres du promoteur. Depuis 2008, les banques ont durci leur politique de prêts ce qui a entraîné des difficultés pour les promoteurs de types PME ou TPE. En effet, l’exigence en fonds propres a été augmentée à 15% voire 20% selon le nombre d’année d’expérience d’une société de promotion. Ramené sur le coût total d’une opération immobilière, ce pourcentage a été vécu comme un véritable coup dur pour beaucoup de professionnels de la promotion immobilière. A partir de là, les logiques traditionnelles de financement, comme le recours aux investisseurs privés, qui rentrent dès le premier tour de table dans le projet, se sont vite révélées difficiles à envisager en raison d’une perte de marge trop importante.

La régulation du crowdfunding (à partir de 2014) a permis aux promoteurs de trouver un moyen de développement car il permet de récupérer plus rapidement les montants exigés en fonds propres et donc d’obtenir en parallèle le crédit bancaire nécessaire. De plus, cette solution apparaît vite comme un véritable levier car elle permet à une société de continuer à développer plusieurs opérations simultanément et donc d’accroître son chiffre d’affaires sans immobiliser ses ressources pour des durées allant de 18 à 30 mois selon la complexité de l’opération.

En passant par une plateforme de crowdfunding, le promoteur ne divise pas sa marge en deux comme ce serait le cas avec un investisseur privé ou en co-promotion. En effet, la plateforme arrivant dans l’opération une fois les principaux risques éliminés (permis purgé, VEFA à plus de 50%...), cela permet de ne céder qu’un petit pourcentage de la marge. On comprend donc comment, en retour, le promoteur pour rétrocéder des rendements aussi élevés aux investisseurs (7 à 10%).

Malgré quelques frais incompressibles et le montage juridique engageant via la signature d’une caution solidaire avec la maison mère du promoteur, le crowdfunding immobilier reste une solution intéressante qui engendre une véritable dynamique pour les professionnels du secteur.

Comment le comité de sélection appréhende-t-il les risques investisseurs en amont ?

Le crowdfunding immobilier reste avant tout un investissement. Comme tout placement financier, il existe donc des risques de perte totale ou partielle en capital. Afin de maîtriser au mieux les risques en amont et ainsi protéger les souscripteurs, Homunity a depuis le début mis en place un processus de sélection en deux étapes avec un audit interne mené par l’équipe puis la validation par un comité externe composé d’experts de la construction, de la promotion immobilière et de la finance.

Ayant axé le développement de son activité sur les notions de qualité, sécurisation et transparence, la plateforme applique un ensemble de critères de sélection très stricts afin d’éliminer d’office des projets qui représenteraient un risque trop élevé pour les investisseurs. Parmi une liste de 40 points qui sont étudiés un par un en toute objectivité et rationalité, on peut citer 5 critères primordiaux et incontournables, quelle que soit l’opération :

• Côté promoteur : la santé financière et l’historique de la société en charge du programme et les compétences de l’équipe de réalisation.
• Côté projet : l’équilibre financier de l’opération, la complexité et la faisabilité du projet (un permis purgé pour éliminer le risque administratif, étude des détails techniques…) et enfin la performance de la pré-commercialisation (50% minimum de prérequis pour diminuer le risque commercial).

Les sociétés de promotion qui, au travers de sociétés annexes, auraient des activités non liées à l’immobilier, comme c’était le cas pour Terlat, sont automatiquement écartées du processus de sélection. En effet, la plateforme a fait le choix de ne pas s’aventurer sur des secteurs qu’elle ne saurait pas analyser en profondeur.

Depuis le début de l’année, Homunity a diversifié son offre en proposant plus d’opérations de marchand de biens et quelques opérations de financement de foncier. Les critères de sélections ont donc été adaptés à ces nouveaux acteurs et types de projets mais l’exigence de gestion des risques reste le moteur de sélection.

« Nous n’avons pas l’intention de privilégier la quantité de programmes financés sur notre plateforme mais bien la qualité afin de conserver notre taux de défaut à 0% » rappelait d’ailleurs aux cours des questions-réponses Quentin Romet, président d’Homunity.

Quelles sont les motivations de l’investisseur pour le financement participatif immobilier ?

L’investissement participatif dans l’immobilier représente une solution de diversification intéressante pour son épargne avec notamment des taux de rendement élevés compris entre 7 et 10% sur des durées relativement courtes (12 à 24 mois). L’attrait du gain représente donc un des premiers avantages. Au-delà de ces possibilités de rendement supérieurs aux placements plus traditionnels (assurance-vie, SCPI, investissement locatif…), la simplicité et la facilité du processus d’investissement sont également une source de motivation pour les particuliers qui investissent sur les plateformes.

Tout se passe donc en ligne, via un espace personnel. La procédure d’investissement est entièrement automatisée et dématérialisée jusqu’à la signature du contrat. Depuis quelques mois, un portefeuille virtuel permet même d’anticiper ses investissements et de réduire le temps des virements et transferts via le prestataire de paiement. Sachant que certaines collectes sont clôturées en quelques minutes, ce gain de temps est appréciable. Une fois l’investissement terminé, il n’y a aucune gestion de la part du particulier, contrairement au locatif par exemple ou un placement en bourse qui nécessite que l’on reste alerte sur les courts du marché. Des rapports trimestriels sont envoyés pour un suivi du programme et des délais de chantier.

Depuis janvier 2018, le crowdfunding immobilier est devenu un moyen alternatif d’investir dans l’immobilier sans être soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), successeur de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). En effet, ces obligations sont considérées comme des revenus mobiliers et de ce fait ne rentrent pas dans le calcul de cet impôt. L’imposition est d’ailleurs plafonnée depuis 2018 à 30% (prélèvements sociaux compris) ce qui est intéressant si l’on fait partie notamment des Tranches Marginales d’Imposition hautes.

Attention, il n’existe cependant pas de placement miracle. L’épargne placée via le financement participatif d’un projet immobilier reste bloquée le temps de l’investissement (c’est le risque d’illiquidité). Il n’y a pas de possibilité de sortir de son investissement avant le débouclage de l’opération. Cependant les durées étant inférieures à 24 mois, cela reste gérable et anticipable dans une stratégie globale d’investissement.

Pour conclure cette table ronde, Quentin Romet a rappelé que le crowdfunding immobilier doit être pris dans une stratégie générale de placement. Il vient offrir une diversification et une alternative attractive mais en aucun cas il est recommandé de mettre toute son épargne uniquement sur ces types de projets. Cet investissement tire son épingle du remaniement fiscal qui a remanié les cartes de l’immobilier début 2018 et l’avenir s’annonce positif.

Vous pouvez retrouver la vidéo teaser de la soirée en cliquant ici.