Comprendre la gestion locative
Avec plus de 6,7 millions de biens détenus par des propriétaires privés, la question de la gestion locative est au cœur des préoccupations d’un nombre toujours plus important d’investisseurs. Phénomène intéressant, la majorité des propriétaires décide de gérer seul leur investissement.
Les chiffres clés de l’investissement locatif en France
En France 6,8 millions de biens sont détenus par 3,8 millions de propriétaires bailleurs. Deux tiers d’entre eux ne possèdent qu'un seul bien.
En moyenne, l’investisseur locatif a 45 ans, vit en couple (72 % d’entre eux), et dispose dans son ménage d’un revenu de 71 100 euros. Si ceux-ci privilégient largement les appartements (92 %) contre 8 % pour les maisons, le bien acquis comporte en moyenne deux pièces (60 % sont des studios ou deux pièces) pour une surface de 45 m².
Ce type d’investissement est sujet à un important engouement puisqu’en 2020, les investissements locatifs ont représenté 29,4 % de l’ensemble des transactions immobilières, soit une progression de 25,3 % en un an.
De plus, la part des biens immobiliers dont le montant est supérieur à 150 000 euros tend à s’accroître. Elle est passée de 50 % en 2010 à 60 % au 1er semestre 2018. Ce bien est très souvent acquis grâce à un financement avec peu ou pas d’apport sur une durée moyenne de 20 ans et 10 mois. C’est donc un investissement moyen long terme qui nécessitera donc une gestion locative importante.
Qu’implique la gestion locative?
La gestion locative correspond à l'ensemble des démarches à effectuer une fois que le locataire est dans les lieux. Cette gestion comprend ainsi :
- la perception des loyers
- la délivrance des quittances
- réparations et entretien régulier
- régularisation des charges locatives
Néanmoins, pour les bailleurs qui gèrent seuls leur location, le travail le plus important réside généralement dans la mise en location avec une recherche de locataires assez chronophage (entre 40 et 50 jours en moyenne).
Quelles sont les différentes manières de gérer ses investissements ?
Il existe trois types de gestion locative distinctes :
- la gestion seule
- la gestion déléguée
- la gestion assistée
Lorsqu’elle est déléguée, cette gestion est confiée à une entreprise spécialisée ; le propriétaire remet les clefs de son bien à la société et s'affranchit ainsi des démarches. Les agences offrent différents services, dont les plus courants sont :
- la recherche du locataire et vérification des dossiers
- l’organisation des visites
- la rédaction du contrat de bail
- l’état des lieux d'entrée et de sortie
Cependant, bien que déléguer sa gestion permette un gain de temps considérable et une sécurité face aux impayés notamment, le propriétaire est soumis à des frais d’honoraires en fonction de l’offre choisie (généralement à hauteur de 4 % à 10 % du loyer).
Qu’est-ce que la gestion locative assistée ?
Récemment, les possibilités se sont multipliées grâce à l’apparition de nombreux logiciels et services d’aide à la gestion en ligne, telle la plateforme Loumi. Ces propositions offrent un entre-deux plutôt intéressant, puisque ces services coûtent généralement beaucoup moins cher qu’une agence classique et peuvent permettre :
- une plus grande liberté pour le propriétaire
- une meilleure prise de connaissance grâce à l’informatisation des données
- des aides et outils numériques appréciables (simulateurs en lignes notamment)
En dépit de la multiplicité d’offres proposées, cette gestion assistée est encore assez récente et certaines plateformes ne sont pas au point voire frauduleuses. Il est donc recommandé de prendre son temps avant de signer tout contrat.
Pourquoi la majorité des investisseurs décide de gérer seul ?
En France, 65 % des propriétaires d’un logement gèrent seul leur location. Deux raisons majeures sont à évoquer.
D’une part, les honoraires des agences immobilières de gestion ne sont pas négligeables (environ 1 mois de loyer à l’échelle d’une année) tandis que le travail effectué peut être réalisé soi-même plutôt facilement avec un peu d’habitude.
D’autre part, beaucoup de bailleurs souhaitent garder la main sur le mode de location et de gestion (choix des locataires, fixation du montant du loyer notamment). Le contact avec les occupants peut également rassurer et permettre des compromis ou une souplesse intéressante pour le propriétaire.
Comment être efficace dans sa gestion locative ?
Pour optimiser sa gestion, l’enjeu est d’allouer régulièrement une partie de son temps pour respecter les délais et prévoir une marge de manœuvre. Une organisation sérieuse est également nécessaire ainsi qu’une certaine rigueur afin de respecter la conformité de certains diagnostics, procédures et documents juridiques.
Sans passer par une agence physique ou en ligne, certains outils sur internet permettent librement d’accéder à des documents pré-écrits et conformes à la loi (contrat de bail et fiche d’état des lieux notamment).
Finalement, le plus complexe réside peut-être dans la gestion des impayés, qui peuvent rapidement devenir pénibles. Afin de se protéger, il est nécessaire pour le bailleur de bien faire le tri de ses locataires en amont pour s’épargner ce genre de difficulté.
